En ny lejelov skal forenkle lejelovgivningen, som er kompliceret og præget af mange års løbende justeringer og tilføjelser. Derfor har der været et ønske om at forenkle lejelovgivningen – dels fra politisk side dels fra udlejers og lejers side. Et af elementerne i den nye lejelov er forhåndsgodkendelse af lejen.
Af Julie Moosmand, advokatfuldmægtig
Regeringen fremsatte i december 2014 et lovforslag (L 97) om forenkling og modernisering af lejelovgivningen. Lovforslaget blev 3. behandlet 24. marts 2015 og endeligt vedtaget i Folketinget. De nye regler trådte i kraft 1. juli 2015.
Lovforslaget har imidlertid mødt stor modstand blandt høringsparterne, idet den generelle tilkendegivelse herfra har været, at lovforslaget ikke leder til en forenkling og modernisering af lejelovgivningen, og dermed ikke giver større tryghed for lejer og bedre vilkår for udlejer – men derimod nærmere komplicerer et i forvejen meget komplekst retsområde. Lovforslaget medfører i stedet en række nye administrative byrder og økonomiske konsekvenser for udlejer.
Den 1. april 2013 gav regeringen mulighed for, at man som privat udlejer kunne få en bindende forhåndsgodkendelse af lejen for at undgå de ubehagelige overraskelser, det kan medføre at blive indbragt for huslejenævnet af sin lejer.
Der er imidlertid ganske få, der har gjort brug af reglerne, hvilket kan skyldes, at forhåndsgodkendelsen i dag koster 3.500 kroner på trods af, at en forhåndsgodkendelse giver udlejer større sikkerhed for ikke at blive mødt med et tilbagebetalingskrav og en sag ved huslejenævnet. Med det nye lovforslag reduceres beløbet til 500 kroner, hvilket formentlig vil medføre flere sager. Det er svært at vurdere, hvor mange udlejere, der vil benytte sig af muligheden, idet der er kommet gang i boligsalget igen, og mange af disse mulige tidsbegrænsede udlejninger formentlig i stedet vil ende med et salg.
Udover en reduktion af gebyret for en forhåndsgodkendelse vil det nuværende gebyr for øvrige huslejenævnssager blive forhøjet til 300 kroner mod de tidligere 141 kroner. Det vil formodentlig ikke få nogen nævneværdig betydning for lejers indbringelse af en sag. Det kan dog få betydning for udlejers indbringelse, idet det ikke vil kunne svare sig for udlejer at indbringe en sag, hvis der er tale om små efterbetalinger af forbrug eller små lejeforhøjelser under beløbsgrænsen.
Desuden skal udlejer med de nye regler betale et gebyr til huslejenævnet på 2.080 kroner hvis en sag tabes. Udlejer bliver dermed pålagt et strafgebyr, når udlejer taber en sag ved huslejenævnet. Det fremgår af bemærkningerne, at strafgebyret også skal betales, når udlejer får delvist medhold i sagen. Dette er dømt til at skabe mange retssager. Hvordan vil man eksempelvis afgøre, hvad udlejer skal betale i en sag, hvor der er klaget over flere spørgsmål, og hvor lejer alene får delvist medhold, og hvor nogle spørgsmål eventuelt bliver henvist til boligretten på grund af bevis? Hvis der indgås forlig i en sag, betaler udlejer ikke gebyr – ej heller selvom lejer har fået fuldt medhold ved forliget.
Det er huslejenævnene, der skal vurdere, hvornår udlejer skal pålægges et strafgebyr, men der er ingen retningslinjer for, hvordan vurderingen skal ske.
Ovennævnte ændringer finder anvendelse på sager, der er indbragt efter lovens ikrafttræden. Lovforslaget har ikke tilbagevirkende kraft.
Der er ingen tvivl om, at det vil være en fordel for samfundet at forenkle de meget komplekse regler, idet man vil kunne spare udgifter til blandt andet huslejenævn og boligretter, da det vil nedbringe antallet af konflikter, hvis reglerne var mere enkle.
Loven synes imidlertid ikke at leve op til forventningerne om en forenkling og modernisering af lejelovgivningen. Flere af reglerne vil medføre betragtelige administrative byrder og økonomiske konsekvenser for udlejer. Det kan få store økonomiske konsekvenser for en udlejer, hvis denne begår en fodfejl i sin administration af en ejendom, hvorfor det i endnu højere grad bliver nødvendigt for udlejer at søge rådgivning til forståelse af den meget komplekse lejelovgivning.
Der er planlagt en evaluering af, om den gennemførte forenkling og modernisering har haft den tilsigtede hensigt. Evalueringen vil finde sted to år efter lovændringens ikrafttræden.
Julie Moosmand
Advokatfuldmægtig hos Advokatfirmaet Jan Moosmand