Køberrådgivningen

Som det blev konkluderet i ovennævnte artikel fra 2022, beror vurderingen af, om en advokat ved sin køberrådgivning i en ejendomshandel har tilsidesat god advokatskik, særligt på en afvejning af 1) opdraget, 2) købers berettigede forventninger og forudsætninger ved erhvervelsen af ejendommen og 3) de konkrete forhold i handlen, som burde give advokaten anledning til at rådgive på en bestemt måde eller over for klienten at indskærpe opdragets begrænsninger, så klienten eventuelt kan antage en supplerende rådgiver. 

Om fysiske forhold på en ejendom

Efter praksis kan en køberrådgivende advokat som det klare udgangspunkt alene forventes at gennemgå og rådgive om fysiske forhold på en ejendom, når der i handlens dokumenter, Tingbogen, BBR eller i opdraget er særlig anledning til det. Det forhold, at der i øvrigt måtte være tilgængelige og relevante oplysninger om en ejendoms fysiske forhold på for eksempel internettet eller hos en kommune, ændrer ikke i sig selv herpå.

I sagsnr. 2024-68 (kendelse af 30. maj 2024) påstod en køber af en ejendom, at dennes advokat havde tilsidesat god advokatskik ved ikke at have rådgivet om, at huset havde været udsat for en omfattende brand i 1989, og at der i tilfælde af skybrud og lignende samlede sig vand omkring huset, som ikke kunne ledes væk eller nedsive. Klager gjorde til støtte herfor gældende blandt andet, at oplysningerne om branden var lettilgængelige hos kommunen og ville have været væsentlige for beslutningen om ejendomskøbet. Nævnet frifandt advokaten og lagde særligt vægt på, at advokaten ikke kunne forventes at tage stilling til sådanne fysiske forhold på ejendommen, når handlens dokumenter, Tingbogen og BBR ikke gav særlig anledning hertil. Nævnet bemærkede, at det ikke kunne føre til et andet resultat, at oplysningerne om jord- og vandforhold samt branden eventuelt måtte have været frit tilgængelige på internettet eller kunne indhentes hos kommunen.
Hvis advokaten i forbindelse med sin rådgivning fremkommer med konklusioner vedrørende fysiske forhold på en ejendom, bør dette ske efter grundig gennemgang af handlens dokumenter og efter omstændighederne med nogen forsigtighed eller forbehold. 

I sagsnr. 2023-494 (kendelse af 26. maj 2023) (stadfæstet ved Retten i Hillerøds dom af 4. april 2024) fandt Advokatnævnet, at en advokat som ansvarlig for en advokatsekretær havde tilsidesat god advokatskik, idet sekretæren i en e-mail til klienten som køber anførte blandt andet, at ”[j]orden er ikke forurenet.” Efter overtagelsen af ejendommen rekvirerede klienten undersøgelser af jorden, og der blev i den forbindelse skønnet en forureningsudbredelse på et større, afgrænset område af ejendommen. Advokatnævnet fandt, at der ikke forelå det fornødne sikre grundlag for utvetydigt og uforbeholdent at meddele klienten, at jorden ikke var forurenet, og advokaten havde herved ydet en fejlagtig rådgivning om forureningsrisikoen på grunden. Nævnet bemærkede, at de omstændigheder, at det fremgik af en erklæring og af BBR, at en olietank på ejendommen var afblændet, og af en jordforureningsattest, at Region Hovedstaden for nuværende ingen oplysninger havde om jordforurening af den pågældende matrikel, ikke kunne medføre, at det med den fornødne sikkerhed kunne konkluderes, at jorden ikke var forurenet. Advokaten blev pålagt en bøde i sagen.

I sagsnr. 2022-4239 (kendelse af 29. juni 2023) klagede en køber af en fast ejendom over, at dennes køberrådgivende advokat havde godkendt en betinget ejendomshandel uden at sikre sig, at der forelå en sløjfningsattest på en olietank, og derved havde undladt at varetage købers interesser på behørig vis. Advokatnævnet fandt, at advokaten med rette havde lagt til grund, at der var foretaget en forskriftsmæssig sløjfning af olietanken henset til indholdet af en faktura fra et udførende firma og en daværende ejers erklæring til kommunen. Nævnet bemærkede, at det ikke var foreskrevet ved lov, at en korrekt sløjfning skulle dokumenteres ved netop en sløjfningsattest, og at sløjfning i praksis også dokumenteredes på anden vis.

Om uoverensstemmelser og fejl i handlens dokumenter

Det fremgår af omfattende nævnspraksis, at der påhviler advokaten nogle særlige forpligtelser ved køberrådgivning i ejendomshandler, herunder at kontrollere om der i købsaftalen og bilagene er uklarheder, selvmodsigelser eller fejl. I nyere nævnspraksis om ejendomshandler ses særligt manglende rådgivning om og kontrol af uklarheder i eller mellem aftalegrundlaget, BBR og Tingbogen at have medført sanktioner fra Advokatnævnet. I samtlige af de nedenstående sager har nævnet pålagt bøder for manglende rådgivning om og håndtering af sådanne forhold.
I kendelse af 30. august 2024 (sagsnr. 2024-1320) klagede køber af en fast ejendom over, at dennes advokat ikke havde undersøgt og rådgivet om, at placeringen af et udhus og dræn nedgravet i 2018 var i strid med en tinglyst deklaration fra 1984 om spildevands- og regnvandsledninger på grunden. Nævnet fandt, at advokaten havde tilsidesat god advokatskik ved ikke at rådgive sin klient om, at disse forhold burde søges afklaret. Advokatnævnet lagde vægt på blandt andet, at der efter deklarationen var væsentlige indskrænkninger i mulighederne for at etablere faste anlæg og bebyggelse på grunden uden kommunalbestyrelsens tilladelse. Endvidere lagde nævnet vægt på, at det efter det fremlagte tegnings- og luftfotomateriale fremstod som om, at placeringen af udhuset ikke respekterede deklarationen, og at det udtrykkeligt fremgik af en lovliggørende byggetilladelse fra 2020 blandt andet, at der ved denne ikke var taget stilling til, om udhuset overholdt privatretlige servitutter, eller om der i Tingbogen var forhold af betydning for sagen.

I sagsnr. 2024-811 (kendelse af 9. december 2024) havde klager efter tinglyst skøde fra 2014 sammen med sin daværende ægtefælle været ejer af tre sammenhængende matrikler med to adresser. På den ene af matriklerne befandt sig et hus, som de sammen havde beboet. Efter en skilsmisse mellem klager og ekskonen bistod den indklagede advokat i 2019 klager som køber med at udfærdige en købsaftale med ekskonen vedrørende ejendommen. I foråret 2023 erfarede klager, at han ved købsaftalen alene havde erhvervet matriklen med huset på, idet ekshustruen fortsat var tinglyst ejer af ideelle halvparter af de to øvrige matrikler, herunder en del af baghaven til huset. Klager gjorde over for Advokatnævnet gældende blandt andet, at advokatens bistand ved overdragelsen havde været mangelfuld, idet det var klagers forventning, at han ved købsaftalen havde erhvervet samtlige tre matrikler. På baggrund af det tinglyste skøde fra 2014 fandt nævnet, at advokaten havde tilsidesat god advokatskik ved ikke i forbindelse med udfærdigelsen af købsaftalen at rådgive klager om og afklare, om overdragelsen omfattede ekskonens ideelle halvparter af de to øvrige matrikler.

I sagsnr. 2023-3432 (kendelse af 30. august 2024) havde klager og sælger den 30. marts 2023 indgået købsaftale med forbehold for klagers salg af egen andelsbolig senest den 15. maj 2023. Det var aftalt blandt andet, at hvis klager ikke havde solgt sin andelsbolig inden for fristen, bortfaldt købsaftalen, og overtagelsesdagen blev fastsat til en måned efter endeligt salg af klagers andelsbolig, dog tidligst den 15. juni 2023. Det lykkedes først for klager at sælge sin bolig den 2. juni 2023 til overtagelse den 15. juni 2023. Herefter opstod der uenighed om overtagelsesdatoen mellem sælger og klager, som klagede til Advokatnævnet over blandt andet, at advokaten ikke havde været tilstrækkelig opmærksom på købsaftalens vilkår om overtagelsesdato. Nævnet fandt, at advokaten havde tilsidesat god advokatskik ved ikke rettidigt og tilstrækkeligt at afklare og rådgive klager om købsaftalens vilkår om overtagelsesdato og de mulige konsekvenser heraf. Nævnet lagde herved særligt vægt på, at det på baggrund af købsaftalens ordlyd påhvilede advokaten at afklare, om købsaftalen bortfaldt, eller om overtagelsesdatoen blev udskudt, idet andelsboligen ikke var blevet solgt senest den 15. maj 2023, som det var foreskrevet i købsaftalen. Endvidere lagde nævnet vægt på blandt andet, at advokaten i kopi havde modtaget en e-mail fra ejendomsmægleren om, at der var overskredne frister i sagen, uden at advokaten havde reageret behørigt herpå. Nævnet bemærkede, at det ikke kunne føre til et andet resultat, at det var ejendomsmægleren, som havde konciperet købsaftalen. 

I sagsnr. 2023-2789 (kendelse af 30. januar 2024) fandt Advokatnævnet, at en advokat havde tilsidesat god advokatskik ved ikke at rådgive en køber af en fast ejendom med et nyopført hus om, at den i salgsopstillingen oplyste ejendomsværdiskat for ejertiden det første år var baseret på en ejendomsvurdering fra 2019 for en ubebygget grund, selvom bebyggelsen var opført i 2020. Advokaten burde på den baggrund have rådgivet køber om, at denne kunne forvente, at ejendommen ville blive omvurderet med heraf følgende risiko for en stigende ejendomsværdiskat.
Hvis advokaten måtte finde uklarheder, selvmodsigelser eller fejl i eller mellem handlens dokumenter, Tingbogen og/eller BBR, kan det være afgørende, at advokaten entydigt og klart rådgiver sin klient om de hermed forbundne konsekvenser og risici. Advokaten bør sikre sig dokumentation for, at der er ydet behørig rådgivning om sådanne forhold for det tilfælde, at klienten senere måtte klage over rådgivningen til Advokatnævnet.

I sagsnr. 2023-1232 (kendelse af 29. november 2023) klagede en køber af et sommerhus over, at en advokatfuldmægtig havde undladt at rådgive om, at badeværelset med toilet ikke var godkendt og kunne være ulovligt. Den i salgsopstillingen vedlagte plantegning viste blandt andet, at ejendommens badeværelse med toilet befandt sig i bunden af en bygning, som var benævnt ”garage”. Af BBR-ejermeddelelsen fra 2022 fremgik, at der i hovedbygningen var et toilet, og at der i garagen på 15 m² var plads til et eller to køretøjer. I en e-mail til køber anførte advokatfuldmægtigen blandt andet, at der var afvigelse mellem de faktiske forhold og BBR, idet brusekabinen i garagen ikke var anmeldt, og at det var boligejerens ansvar, at oplysninger i BBR var korrekte, altså købers ansvar ved en erhvervelse af ejendommen. Advokatfuldmægtigen bemærkede, at ændringer i BBR kunne påvirke ejendomsvurderingen og dermed beskatningen. Efter erhvervelsen erfarede køber, at badeværelset med toilet var ulovligt opført i en bygning, som blot var godkendt til garage og befandt sig 2,5 meter fra naboskel. Nævnet fandt efter en konkret vurdering, at det ikke var godtgjort, at advokatfuldmægtigen havde ydet en tilstrækkelig rådgivning ved entydigt at gøre det klart for køber, at oplysningerne i BBR om bad- og toiletforholdene var fejlagtige og de hermed forbundne konsekvenser, herunder at der var væsentlig risiko for, at badeværelset i garagebygningen var ulovligt opført, og at der kunne være betydelige omkostninger forbundet med en lovliggørelse heraf.

Berigtigelsen

Advokatnævnet modtager med jævne mellemrum klager fra sælgere af ejendomme og andelsboliger over, at berigtigende advokater på uberettiget vis til sikkerhed for mangelkrav har tilbageholdt en deponeret restkøbesum eller foretaget modregning heri for mangler.  Den berigtigende advokat skal i den forbindelse være særligt opmærksom på, at sådanne dispositioner alene må foretages med den fornødne hjemmel i købsaftalen eller efter sælgers udtrykkelige samtykke.    
Til illustration kan fremhæves blandt andet kendelse af 27. oktober 2023 (sagsnr. 2022-4286), hvori Advokatnævnet fandt, at en advokat havde tilsidesat god advokatskik ved at tilbageholde en restkøbesum til dækning af et spejl, som sælger havde medtaget, men som efter købers opfattelse skulle medfølge i ejendomshandlen, og til afhjælpning af en defekt brusekabinedør. Nævnet lagde vægt på, at der ikke var hjemmel til tilbageholdelsen i købsaftalen eller i anden aftale, og at sælger i øvrigt havde bestridt, at der var grundlag for tilbageholdelsen. 

I sagsnr. 2023-3619 (kendelse af 28. juni 2024) (indbragt for retten) fandt nævnet, at en advokat, som var administrator i en andelsboligforening og skulle berigtige en andelsbolighandel i foreningen, havde tilsidesat god advokatskik ved i mere end ét år fra overdragelsestidspunktet at tilbageholde en restkøbesum på 200.000 kr. vedrørende en vandskade og nogle øvrige mangelkrav. Nævnet lagde særligt vægt på, at det udtrykkeligt fremgik af foreningens dokument om køber og sælgers håndtering af tvister om fejl og mangler ved andelsboligoverdragelser blandt andet, at hvis sælger protesterede mod købers mangelkrav, skulle køber i hvert fald senest inden seks måneder fra det tidspunkt, hvor køber var eller burde være bekendt med kravet, have anlagt en retssag mod sælger, idet det samlede tilbagehold ellers ville blive udbetalt til sælger. Efter modtagelsen af sælgers afvisning af de påberåbte mangler havde køber ikke inden for seks måneder anlagt sag om sine påståede mangelkrav.