2009 - Advokaten 10 - Forsikringen, der blev væk

Den lovpligtige byggeskadeforsikring har haft en vanskelig fødsel. Der skal ske en betydelig forøgelse af kendskabet og en væsentlig opstramning af kontrollen, førend den forbrugerbeskyttelse, der var tiltænkt, er en realitet.

Af Simon Heising, advokat, Dahl advokater

Med virkning fra 1. april 2008 er der indført en obligatorisk – lovpligtig – byggeskadeforsikring, der skal dække byggeskader og dermed gøre op med årtiers problemer med svind- og mangelsager i byggeriet.
Desværre har det vist sig, at der – trods den klare forpligtelse efter byggeloven – kun tegnes ganske få forsikringer set i forhold til det samlede byggeri. Dette er et samfundsmæssigt problem navnlig for de forbrugere, som den obligatoriske byggeskadeforsikring er indført for at beskytte.
Derudover kan det konkret for advokater, der bistår med omgåelse af reglerne eller som måske slet ikke er opmærksom herpå, medføre erstatningsansvar.
I det følgende gennemgås indholdet af den obligatoriske byggeskadeforsikring og baggrunden herfor, ligesom problemerne omkring forsikringstegningen uddybes.

Beboere bliver sorteper
Om baggrunden for forsikringen er i betænkningen fra Boligudvalget anført følgende:
“... Det burde være en selvfølge, at bygherrer, entreprenører og håndværkere satte en ære i at udføre gedigent håndværk, eller i det mindste rettede deres fejl hurtigst muligt, når kunden påviste, at der var begået fejl. Men desværre hører og ser vi gang på gang, at beboerne i det såkaldt færdige byggeri bliver sorteper, fordi bygherrer, entreprenører og håndværkere afleverer byggeriet fyldt med fejl og mangler. …”
For at løse denne udfordring skelede man til Byggeskadefonden for det almene byggeri, hvor det lykkedes at reducere antallet af byggeskader fra 30 procent i 1986 til 4 procent i 2005, og besluttede sig for at indføre en lignende ordning for de private boliger.
Fra 1. april 2008 skal alle bygherrer, der ansøger om byggetilladelse til opførelse af private boliger hovedsagelig bestemt til helårsbeboelse, fremlægge dokumentation for, at et forsikringsselskab har afgivet tilbud på en byggeskadeforsikring.
Forsikringen er en tingsforsikring, der omfatter den til enhver tid værende ejer af ejendommen i en 10-årig periode.
Med andre ord er det tanken, at en ejer af et parcelhus, en ejerlejlighed, andelsbolig eller lignende for fremtiden kan nøjes med at anmelde byggeskader til sit forsikringsselskab, der så må overtage kravet mod projektudvikleren/bygherren, entreprenøren eller rådgiveren.
Forbrugerne slipper dels for at skulle føre langvarige retssager og for risikoen for, at de ansvarlige går konkurs. Sidstnævnte er i den nuværende finanskrise af meget stor betydning.

Forbrugere får regningen
Som nævnt skal alle bygherrer, der ansøger om byggetilladelse til opførelse af private boliger hovedsagelig bestemt til helårsbeboelse, fremlægge dokumentation for, at et forsikringsselskab har afgivet tilbud på en byggeskadeforsikring.
Bygherren defineres normalt som den, der:
• lader bebyggelsen opføre,
• har retten til at foretage ændringer i projektet,
• har retten til at udøve misligholdelsesbeføjelser og
• har pligten til at betale.

I forhold til byggeskadeforsikringen ændres denne definition, når en forbruger lader en professionel erhvervsdrivende forestå selve opførelsen af boligen. Efter loven tildeles den professionelle rollen som bygherre.
Dette er eksempelvis tilfældet, når forbrugeren:
• køber byggegrunden og projektet af samme firma, som tillige udfører eller lader byggearbejderne udføre,
• køber en byggegrund på betingelse af, at et bestemt firma opfører bebyggelsen og
• udbyder opførelsen af en helårsbolig i en samlet entreprise.

Den eneste situation, hvor der ikke skal tegnes en obligatorisk byggeskadeforsikring er, når en forbruger får opført en ejendom til sig selv i ren fagentreprise.
Disse bestemmelser har et klart forbrugerbeskyttelsesformål og medfører konkret, at en hovedentreprenør eller en totalentreprenør, der indgår aftale med en forbruger om opførelse af et nyt hus, betragtes som bygherren i forsikringens forstand.
Dette har den praktiske – for hovedentreprenøren ubehagelige – konsekvens, at pligten (og udgiften) til at tegne forsikringen påhviler ham. Endvidere vil det være den pågældende entreprenør, der kan pålægges tvangsbøder på ugebasis fra kommunen, såfremt den obligatoriske byggeskadeforsikring ikke er tegnet eller præmien betalt.
Der er altså et stærkt økonomisk incitament for entreprenøren til at få forbrugeren til at fremstå som bygherre i en ren fagentreprise.
Udgiften til at tegne forsikringen ligger – groft anslået – på omkring 1,5-2 procent af entreprisesummen, men der foretages en konkret kreditvurdering af den professionelle bygherre, der kan medføre betydelige udsving i præmien.
For et parcelhus må en forbruger altså påregne en ekstraudgift i størrelsesordenen 25-70.000 kr. alene til forsikringsdækningen afhængig af, hvilken entreprenør eller bygherre, han vælger at indgå aftale med. For små og mellemstore entreprenører med en økonomi, der afspejler det nuværende byggemarked, har jeg ved flere lejligheder set forsikringstilbud med en præmie på 70-140.000 kr. for et almindeligt parcelhus.
Trods en bemærkning i forarbejderne om, at denne udgift ikke må påføres forbrugeren, er der ikke tvivl om, at beløbene indgår som en almindelig driftsomkostning, der opkræves hos forbrugeren.
Dette betyder desværre også, at der for de forbrugere, som den obligatoriske byggeskadeforsikring skal beskytte, er et stærkt økonomisk incitament til at fremstå som bygherre i en ren fagentreprise for at undgå forsikringspligten.

Forsikringen mangler
Dansk Byggeri har netop udsendt en konjunkturanalyse opdateret pr. ultimo september 2009 (se faktaboksen på denne side). Af tallene fremgår det, at der i indeværende år vil blive påbegyndt ca. 13.000 boliger. Dette tal skal sammenlignes med antallet af tegnede forsikringer. Der findes ikke en officiel statistik, der opgør dette tal.
På nuværende tidspunkt er der tre væsentlige aktører, der udbyder obligatoriske byggeskadeforsikringer. Ved henvendelse til de pågældende selskaber kan det samlede antal tegnede forsikringer i skrivende stund opgøres til omkring 1.500.
Selv hvis man korrigerer for, at reglerne er indført fra 1. april 2008, at tallene indeholder støttet byggeri, der ikke er omfattet af reglerne, og at der kan være bygget ejendomme i 2009 på baggrund af byggetilladelser udstedt før april 2008, er det åbenbart, at der opføres mange tusinde ejendomme, der i princippet burde være omfattet af den lovpligtige forsikring.
Indtegningsprocenten ligger således på 10-20 procent, hvilket må betegnes som stærkt problematisk al den stund, at der er tale om en ordning, der har til formål at sikre og højne kvaliteten på det private boligbyggeri og at sikre forbrugeren mod fejl og skader på det private boligbyggeri.
Det er helt usandsynligt, at der eksempelvis i 2009 bygges 10.000 private boliger (inklusive 5.500 lejligheder) i fagentreprise med en forbruger som bygherre.
Det kan således konkluderes, at byggeskadeforsikringen trods det forhold, at den er lovpligtig, indtil videre ikke har nået en bare nogenlunde tilfredsstillende udbredelse.

Erstatningssag mod advokaten
På baggrund af drøftelser med kommuner, der jo skal påse, at forsikringen tegnes, og bygherrer herunder hoved- og totalentreprenører samt endelig forbrugere, der får opført nye huse, er det min opfattelse, at problemerne skyldes følgende forhold:
1. Manglende kendskab hos aktørerne
Ordningen er fortsat ny, og jeg oplever, at mange aktører fra tekniske rådgivere til entreprenører og bygherrer enten ikke har hørt om forsikringen eller kun i ringe grad har sat sig ind i den. I det omfang, at den kommunale kontrol er mangelfuld, bliver de ikke gjort opmærksom på forholdet.
2. Mangelfuld kontrol hos kommunerne
Telefoniske henvendelser til flere kommuner viser, at der mange steder er et totalt ukendskab til den obligatoriske byggeskadeforsikring. Flere steder var det ikke muligt at få kontakt til en medarbejder, der vidste noget om området. Dette betyder, at den meget vigtige kontrolfunktion over for professionelle bygherrer og informationsledet over for forbrugeren ikke fungerer.
3. Negativt økonomisk incitament hos forbrugerne
Da udgiften til byggeskadeforsikringen, som det fremgår ovenfor, er ganske betydelig, og da udgiften ender hos forbrugeren, er resultatet, at en række forbrugere bevidst søger at fravælge forsikringen. Dette sker indimellem efter konkret aftale med den hoved- eller totalentreprenør, der ellers ville være forpligtet til at påse, at forsikringen blev tegnet.
4. Manglende incitament hos bygherre
Jeg har ved flere lejligheder undervist små og store professionelle bygherrer om den obligatoriske byggeskadeforsikring og har hver gang konstateret, at der er en beklageligt stor andel af deltagerne, der har oplevet at få byggetilladelse til større lejlighedsbyggerier uden at dokumentere, at der foreligger et forsikringstilbud. Det er min oplevelse, at de pågældende oplever det som en fordel, at der herved spares et betydeligt beløb. Navnlig de hoved- og totalentreprenører, der opfattes som bygherrer i forsikringens forstand, har begrænset ønske om at afholde denne udgift.
5. Ændringen af bygherrebegrebet til skade for hoved- og totalentreprenør
Denne ændring, beskrevet ovenfor, kom ind efter førstebehandlingen af lovforslaget i Folketinget, og var motiveret af ønsket om størst mulig forbrugerbeskyttelse og stor udbredelse af forsikringen. Konsekvensen er imidlertid den, at navnlig de fleste hovedentreprenører vil opfatte det som helt urimeligt, at de pålægges forsikringspligten og bøderisikoen for et byggeprojekt, de ikke har projekteret eller påtaget sig anden rådgivning omkring. Dette medfører, at motivationen til at få tegnet forsikringen ikke er til stede. Endelig er systemet jo således indrettet, at de entreprenører, der overholder reglerne, stilles konkurrencemæssigt ringere. Dette forstærkes af den mangelfulde kontrol hos kommunerne.
6. Manglende viden hos de juridiske rådgivere
Fra min undervisning i obligatorisk byggeskadeforsikring af advokatkolleger og ansatte jurister fra kommuner og byggeriet er det mit indtryk, at kendskabet til forsikringen også her er forholdsvis begrænset. Da advokater jo ofte medvirker til nybyggeri på flere sider af bordet, kan dette være problematisk.
Endvidere har advokaten en vigtig kontrolfunktion som repræsentant for køber ved køb af ejendomme opført i 2008 og frem. Såfremt sådanne ejendomme ikke er omfattet af en tegnet byggeskadeforsikring, bør advokaten undersøge årsagen nærmere. Burde der i sin tid være tegnet en forsikring, kan køber antagelig rette krav mod de oprindelige parter i byggeriet og muligvis deres rådgivere.

Obligatorisk forsikring
De ejendomme, der er omfattet af forsikringspligten, kan derfor skitseres således:
Omfattet
• Nybyggeri, som hovedsagelig anvendes til helårsbeboelse, og som ikke nyder offentlig støtte,
• en- og tofamiliehuse,
• andelsboliger (også med kommunalt garanteret lån),
• Ejerlejlighedsboliger og
• nyetablering af helårsboliger i eksisterende bygninger,
der ikke tidligere har været anvendt til boligformål
Ikke omfattet
• Bebyggelse, som ikke er helårsbeboelse,
• sommer- og fritidshuse,
• timeshare-lejligheder til feriebrug,
• til- og ombygninger,
• nyetablering af helårsboliger i eksisterende bygninger,
der tidligere har været anvendt til boligformål og
• renovering af eksisterende bebyggelse

Dansk Byggeris oversigt over antal påbegyndte boliger i 2006-2010: