Advokaten 8 - Engberg-udvalgets rapport om ejendomsvurdering

Print Print
21-10-2014

 

Engberg-udvalget foreslår, at begrebet ejendomsværdi ændres til ‘beskatningsværdi for ejendommen’ og grundværdi til ‘beskatningsværdi for grunden’ for dermed at vise, at der er tale om gennemsnitsbetragtninger og ikke ejendommens konkrete handelsværdi. Selvom der er tale om en mere maskinel fastsættelse af værdien på grundlag af objektive data, vil der formentlig i et vist omfang fortsat være tale om en form for værdiskøn blandt andet vedrørende korrektionsfaktorer og deres anvendelse.

Rapporten fra Engberg-udvalget blev offentliggjort under stor mediebevågenhed. Formanden for Advokatrådets Skatteretsudvalg gør status over udvalgets arbejde og de politiske tilbagemeldinger.

Af advokat Poul Bostrup, formand for Advokatrådets Skatteudvalg

Ekspertudvalget om ejendomsvurdering – Engberg-udvalget – har den 11. september 2014 under stor mediebevågenhed offentliggjort sin rapport om forbedringer af ejendomsvurderingssystemet. Rapporten rejser blandt andet spørgsmål om, hvor træfsikkert man kan forvente, at et vurderingssystem er, om der skal findes et alternativt beskatningsgrundlag til handelsværdien af ubebyggede grunde, og hvilken prøvelse af vurderingerne efter det foreslåede systemskifte der vil kunne ske ved den administrative klageinstans og ved domstolene.  

Et træfsikkert system
Engberg-udvalget var i sit kommissorium blevet bedt om at komme med anbefalinger, der kunne forbedre kvaliteten i ejendomsvurderinger af både ejerboliger og erhvervsejendomme.  Det fremgik af kommissoriet, at vurderinger til brug for en værdibaseret ejendomsbeskatning altid vil kunne afvige fra en konstateret salgspris. Udvalget skulle derfor overveje, hvor præcist en ejendom skulle vurderes.
Det lå således allerede i kommissoriet, at man ikke kan forvente et 100 procent træfsikkert system, og det er da også en af udvalgsrapportens konklusioner, at den beskatningsværdi, man foreslår anvendt i stedet for handelsværdien, er udtryk for en gennemsnitlig forventet handelsværdi, samt at der er usikkerhed forbundet hermed.
Det viste sig efter reaktionerne ved offentliggørelsen, at der åbenbart er et stærkt politisk ønske om at lægge afstand til Engberg-udvalgets anbefalinger og i stedet fastholde, at det er muligt at etablere et træfsikkert system, der rammer langt mere præcist end udvalgets forslag. Skatteministeren meddelte på sit pressemøde samme dag, rapporten blev offentliggjort, at “der skal etableres et særligt center i SKAT, der skal løse de opgaver som Engberg-udvalget efterlod,” hvilket ikke var særlig pænt sagt.  På et tidspunkt må man formentlig erkende, at det heller ikke for dette center er muligt at fremkomme med et 100 procent træfsikkert system. Det havde været at foretrække for det kommende arbejde, at myten om, at man kan opfinde et sådant system, allerede havde været endeligt aflivet nu.

Grundværdier
Engberg-udvalget blev i sit kommissorium bedt om at forudsætte, at de eksisterende regler om ejendomsbeskatning – ejendomsværdiskat, grundskyld og dækningsafgift – skulle opretholdes uændret, ligesom det eksisterende provenu skulle opretholdes.
Engberg-udvalget har derfor måttet tage udgangspunkt i, at der som beskatningsgrundlag skal fastsættes værdien af en grund i ubebygget stand. Engberg-udvalget har konstateret, at det ikke er muligt umiddelbart at fremkomme med forslag til en anvendelig model. Udvalget har i stedet foreslået, at beskatningsværdien for grunde for parcel- og rækkehuse fastsættes som en politisk eller administrativt fastsat andel af den samlede ejendomsværdi, hvilket vil sige inklusive bebyggelsen.
Dette vil have den konsekvens, at to identiske grunde med forskellige bebyggelser vil blive vurderet forskelligt, hvilket synes svært foreneligt med almindelige lighedsgrundsætninger. Udvalgets anbefaling på dette punkt er ved fremkomsten blevet kritiseret både af ministeren og af oppositionen.
I realiteten siger Engberg-udvalget til politikerne, at man skal finde et andet beskatningsgrundlag end den ubebyggede grund. Umiddelbart synes dette budskab ikke at være modtaget, idet de politiske meldinger synes at være, at man i stedet vil arbejde videre med værdien af den ubebyggede grund som beskatningsgrundlag.
Man kan i denne forbindelse overveje, om man i stedet burde være startet i det andet hjørne og have fastlagt nogle nye principper for ejendomsbeskatningen, og først derefter have bedt et udvalg analysere, hvorledes man virkeliggør disse principper.
I den anvendte form har man bundet sig for meget til den eksisterende struktur og den eksisterende vurderingslov fra 1922, hvor mindst to ministerielle udvalg tidligere har foreslået, at der skete en gennemgribende revision heraf.
Umiddelbart synes det mere velbegrundet i det videre arbejde ikke at lægge sig fast på den ubebyggede grund som beskatningsgrundlag. 

Klagesystem og domstolsprøvelse
Engberg-udvalget har i sin rapport om forbedring af ejendomsvurderingen forudsat, at det ved lov nr. 649 af 12. juni 2013 etablerede klagesystem bibeholdes, det vil sige, at klagesager enten indbringes for vurderingsankenævnet eller Landsskatteretten, og herefter for domstolene.
Hvis lovgiver følger regeringsbeslutningen af 9. oktober 2013 og afskærer adgangen til at vælge Landsskatteretten i sager om værdiskøn efter vurderingsloven, vil den normale klageadgang være vurderingsankenævn og derefter byret.
For så vidt angår sager fra vurderingsankenævnet har der været en omgørelsesprocent på 80 i Landsskatteretten, og der kan være grund til − uanset den nye struktur med fælles sekretariat i Skatteankestyrelsen − at frygte, at afgørelserne fortsat kan være forkerte, hvilket vil medføre, at et meget stort antal sager vil ramme byretterne. 
Der er netop tilført Skatteankestyrelsen et meget stort beløb til ansættelse af sagsbehandlere, der skal afgøre sager om vurderingsloven. Det er nødvendigt at overveje, hvor stor en del af disse sager, der må forventes at blive indbragt for domstolene, således at der sikres de fornødne ressourcer til behandlingen heraf. 
Det er et åbent spørgsmål, hvilken klage- og domstolsprøvelse, der i givet fald vil skulle ske af de af Engberg-udvalget foreslåede beskatningsgrundlag, der indebærer et systemskifte i forhold til de tidligere principper, hvor man søgte at finde handelsværdien for den konkrete ejendom. Engberg-udvalget foreslår, at begrebet ejendomsværdi ændres til ‘beskatningsværdi for ejendommen’ og grundværdi til ‘beskatningsværdi for grunden’ for dermed at vise, at der er tale om gennemsnitsbetragtninger og ikke ejendommens konkrete handelsværdi. Selvom der er tale om en mere maskinel fastsættelse af værdien på grundlag af objektive data, vil der formentlig i et vist omfang fortsat være tale om en form for værdiskøn blandt andet vedrørende korrektionsfaktorer og deres anvendelse. Regeringen må også i dette lys overveje om regeringsbeslutningen af 9. oktober 2013 skal opretholdes, og hvilke sager Landsskatteretten i så fald skal beskæftige sig med inden for dette område.   
Ved ejendomme med særlige forhold vil man efter udvalgets forslag kunne klage over anvendelse af korrektionsfaktorer. Herudover kan man i et kommende system forvente – eller frygte − at klageinstansen og domstolene alene vil kunne bedømme om de faktiske oplysninger om ejendommen, der er indlagt i modellen, ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold, er korrekte, jf. de pr. 1. januar 2013 meget opstrammede genoptagelsesregler.  Det er vanskeligt at klage over selve værdiansættelsen, hvis den ikke skal ses i sammenhæng med en handelsværdi. Det vil således heller ikke være muligt at afholde syn og skøn ved domstolene med en statsaut. ejendomsmægler som skønsmand for at sikre at værdiansættelsen er korrekt, når opgaven ikke længere er at nå frem til en bestemt handelsværdi.  Anvendelsen af den lovgivningsmæssigt fastsatte beregningsværdi må således antages at blive et retligt spørgsmål uden for syns- og skønsinstituttet.

  Poul Bostrup
Advokat, formand for Advokatrådets Skatteudvalg siden 2009, har været medlem af udvalget i to perioder i samlet 12 år. Han er en af de advokater, der fører flest sager ved domstolene mod Skatteministeriet, og er udover medforfatter til Syn og skøn i skattesager (2013), skatte- og afgiftsproces (2010) og skatteforvaltningsloven med kommentarer (2005).