Advokaten 3 - Tvangsauktion

Print Print
28-03-2014
 

“Vi deler i porten.” Det lyder så suspekt, men er det i virkeligheden blot en pragmatisk løsning, der tjener til alles bedste? Ja, mener forfatteren, der vil skabe åbenhed om emnet, som et reelt middel til hurtigst muligt at komme videre i forbindelse med et konkursdekret.

Min mission er ikke at tale hverken konkursboernes eller panthavernes sag, til skade for den anden part, idet jeg i mit daglige virke repræsenterer begge parter. Men netop derfor har jeg også et stort ønske om, at der kan findes en pragmatisk løsning, som tjener til alle parters fordel.


Af Marianne Pedersen, advokat, Focus Advokater

Hver dag bliver der gennemført tvangsauktioner rundt omkring ved landets fogedretter. Rekvirenterne er enten panthavere (meget ofte kreditforeninger) eller konkursboer. Enhver panthaver kan inddrive sit tilgodehavende ved at foretage udlæg og herefter begære ejendommen solgt på tvangsauktion, uden, at det nødvendigvis fører til, at ejeren går konkurs. Hvis en ejer af en ejendom derimod bliver taget under konkursbehandling, indgår den faste ejendom i boet, og så har kurator en pligt til at afhænde aktiverne bedst muligt. Det vil sige, at ejendommen skal sælges – hvad enten det så bliver i fri handel eller på tvangsauktion. I henhold til konkurslovens § 86 kan enhver panthaver, som har en forfalden fordring, forlange, at boet sætter den pantsatte ejendom på tvangsauktion, hvis den ikke er solgt i fri handel inden seks måneder efter konkursdekretets afsigelse. Men det betyder samtidig, at konkursboet er fredet i seks måneder, hvor boet kan forsøge at sælge ejendommen i fri handel. I denne periode kan ingen forlange ejendommen solgt på tvangsauktion.
Et sådant konkursdekret er derfor en temmelig trist nyhed for den panthaver, som har taget sin fordring til inkasso og indgivet auktionsbegæring, måske er auktionen endda berammet til ganske få dage efter dekretets afsigelse. Men her hjælper ingen kære mor. Medmindre kurator giver samtykke til auktionens gennemførelse, bortfalder auktionen. End ikke hvis dekretet bliver afsagt mellem 1. og 2. auktion, kan auktionen gennemføres uden kurators samtykke.
Det er temmelig ubelejligt for den panthaver, som havde håbet på, at ejendommen ville blive afhændet om ganske kort tid, og at restancerne ville blive indfriet i forbindelse med auktionen. Ligeledes er det utilfredsstillende, fordi der er lagt et stort arbejde i at forberede auktionen i form af udarbejdelse af salgsopstilling, annoncering, dialog med liebhavere samt fremvisning af ejendommen. Rekvirentsalærer er takstmæssige og fastsat af Dommerforeningen, og for ikke gennemførte auktioner honoreres rekvirenten maksimalt med 6.200 kroner med tillæg af moms, uanset om auktionen tilbagekaldes en halv time før, den var berammet til, ligesom det er ligegyldigt, hvor mange timers arbejde rekvirenten har lagt i det.
Der er dog en mulighed for at få auktionen gennemført – nemlig hvis kurator giver sit samtykke. Ofte er kurators problem det, at boets eneste indtægter måske er rekvirentsalæret, som indgår, når konkursboet sælger ejendommene på tvangsauktion. Naturligvis kan der også være situationer, hvor det er åbenbart indlysende – eller i hvert fald tilnærmelsesvis sandsynligt, at boet vil kunne sælge ejendommen til en bedre pris end den budsum, en tvangsauktion formentlig ville kunne indbringe.
Løsningen bliver derfor ofte, at rekvirenten tilbyder konkursboet en del af rekvirentsalæret, typisk halvdelen eller en tredjedel, mod at rekvirenten får lov til at gennemføre auktionen. Det er imidlertid noget, der kan bringe sindene i kog. Nogle vil endog gå så vidt som til at mene, at det er i strid med god advokatskik. Andre føler nærmest, at det er en form for afpresning og vælger kynisk at kalde det for ‘blodpenge’.

En win win løsning
Men hvis man ser på, hvad hver part har at miste, henholdsvis vinde, så er det måske i virkeligheden en win win løsning.
Panthaverens/rekvirentens risiko ved at modsætte sig at betale en del af rekvirentsalæret er, at den auktion, man troede, var lige om hjørnet, nu bortfalder. Hvis kurator så udnytter hele sin fredningsperiode, hvad han oftest gør – om end det hænder, at ejendommen rent faktisk sælges eller, at konkursboet indser, at det ikke vil være realistisk at sælge ejendommen i fri handel og derfor selv indgiver auktionsbegæring på et tidligere tidspunkt – så går der i hvert fald seks måneder. Dernæst skal auktionen begæres og berammes, alt afhængig af den pågældende fogedrets berammelsestider går der yderligere et par måneder. Som minimum skal salgsopstillingen være fogedretten i hænde senest fire uger før auktionen, der skal også beregnes noget tid til at udarbejde den. Hvis ejendommen så ikke bliver solgt på første auktion, går der yderligere op til seks uger, inden den ny auktion, hvor der kan meddeles hammerslag. For panthaverne vil det sige, at der forfalder yderligere tre, fire terminer, inden auktionen er gennemført, og restancerne kan kræves indfriet. Ydermere risikerer man, som markedet ser ud i dag, at handelsværdien falder. Markedet er ved at være mættet med nødlidende ejendomme, og man ser en tendens til, at der ikke længere opnås de budsummer, man så tidligere. Nogle steder i landet er det endog ikke usædvanligt, at ejendommene opråbes i størstebeløbet. De omkostninger, der er for boet ved at have ejendommen liggende, skal medtages over panthaverregnskabet, som, hvis det er negativt, indgår i størstebeløbet. Der vil derfor være stor risiko for, at en yderligere liggetid på seks til tolv måneder vil påvirke budsummen i negativ retning med fare for, at panthaveren ikke får samme dækning for sit pant, som hvis man havde gennemført den oprindelige auktion, hvor panthaveren selv var rekvirent.
Alternativt vil panthaveren skulle aflevere en del af sit rekvirentsalær til kurator – hvor stor en del af salæret, det drejer sig om, vil være et forhandlingsspørgsmål i hvert enkelt tilfælde. Da rekvirentsalæret beregnes ud fra ejendomsværdien, vil der ved meget store ejendomme typisk være tale om en mindre del end ved de mindre ejendomme. Ligeledes vil det ofte også være et spørgsmål om, hvor langt man er i auktionsforløbet på det tidspunkt, hvor aftalen indgås, således at man er villig til at give afkald på en lidt større del af salæret, hvis auktionen er berammet til en af de nærmeste dage, end hvis auktionsbegæringen først lige er indgivet.
Panthavers egen advokat vil formodentlig forvente at få det samme salær, som hvis der ikke var indgået nogen aftale med konkursboet, idet dennes arbejdsopgaver jo ikke reduceres. Panthaver vil derfor højst sandsynligt komme til at betale konkursboets del udover det salær, der betales til egen advokat. Men hvis man opvejer det mod alternativet – et halvt til et helt års forsinkelse af auktionen, kan det være penge, som er godt givet ud.

Kurators situation
Men hvorfor skal konkursboet overhovedet have noget? Det spørgsmål er der nok mange, der vil stille sig selv. De udfører jo intet arbejde i forbindelse med auktionen. Er det nu igen de grådige kuratorer, der bare rager til sig? Men kurator har en pligt til at varetage boets kreditorers interesser bedst muligt. Det vil sige, at han skal sikre, at der tilgår boet flest mulige midler både i form af salgssummer ved at sælge boets aktiver, herunder fast ejendom til den højest opnåelige pris, men også ved ikke at give afkald på salærer, som ellers ville tilfalde boet.
Der er nogle helt faste opgaver, som en kurator skal udføre. Først og fremmest skal han straks ved dekretets afsigelse registrere og sikre boets aktiver, han skal registrere boets passiver og føre gældsbog samt prøve fordringerne. Så skal han naturligvis løbende ved udsendelse af cirkulæreskrivelser holde boets kreditorer orienteret om, hvad der sker i boet. Derudover er det også kurators opgave at gennemgå boets regnskaber og øvrige materiale for at se, om der er forhold, der virker mistænkelige og giver anledning til nærmere undersøgelse, herunder politianmeldelse. Endelig kan der være aktiver, der befinder sig på besynderlige steder, hvor det kræver en ekstra indsats at sikre dem imod tyveri og vejrlig, ligesom det kan være kompliceret, når man skal afhænde dem, hvis de ikke befinder sig lige i nærheden, og man skal have en medarbejder af sted hver gang, der er interesserede liebhavere, der skal kigge på dem. Alt i alt skal kurator anvende en del ressourcer selv på et forholdsvis enkelt bo.
Det kommer vel næppe bag på nogen, at kurator ikke arbejder gratis, men midlerne til at dække kurators salær skal komme fra bomassen, det vil sige de aktiver, der er i boet, som kan sælges, samt de salærer, som tilgår konkursboet. Rekvirentsalæret samt et eventuelt administrationshonorar for at administrere boets faste ejendomme i perioden fra dekretets afsigelse frem til, at de bliver solgt, tilfalder nemlig ikke kurator, men er en indtægt for konkursboet. Hvis kurator derfor frivilligt giver afkald på boets – måske eneste – indtægter i form af rekvirentsalær, risikerer man, at der ikke er midler i boet til at udføre den mest elementære bobehandling.
Naturligvis bør konkursboet også holde sig for øje, hvad der tjener boet bedst. Er man fuldstændig overbevist om – eller mener man bare, at der er en realistisk sandsynlighed for, at ejendommen kan sælges til en fornuftig pris, som overstiger det bud, der formentlig ville komme på en tvangsauktion – skal man naturligvis ikke acceptere, at en auktion gennemføres. Men er man klar over, at det er en ejendom, der vil være svær at komme af med og muligvis vil være dyr i drift i den tid, boet er nødt til at have den liggende, bør man måske nok egentlig være taknemmelig over, at der allerede er iværksat en tvangsauktion, hvor processen er så langt fremskreden, at det vil være muligt at slippe af med ejendommen forholdsvis hurtigt. Det forholder sig jo således, at dyre omkostninger til vintersikring etc. skal medtages over størstebeløbet, og et højt størstebeløb vil påvirke budsummen og dermed give mindre dækning til panthaverne, hvilket i sidste ende vil betyde, at de anmelder deres udækkede fordring som et simpelt krav i boet, hvorved dividenden forringes.

Hvad tjener min klient – og ikke mig – bedst
Min mission er ikke at tale hverken konkursboernes eller panthavernes sag til skade for den anden part, idet jeg i mit daglige virke repræsenterer begge parter. Men netop derfor har jeg også et stort ønske om, at der kan findes en pragmatisk løsning, som tjener til alle parters fordel. Først og fremmest er det mit ønske at skabe åbenhed omkring emnet, således at det ikke blot er sådan en fordækt underhåndsaftale, man indgår, men derimod et reelt middel til at komme videre. Heldigvis er tingene også ved at ændre sig, og man hører oftere og oftere kreditforeningerne sige: “Så finder vi bare en løsning med konkursboet.”
For advokaten, der skal rådgive sin klient, er det måske i høj grad et spørgsmål om at se ud over, om ens egen ære bliver krænket, og om man føler, at man bliver snydt for en del af sit salær. I stedet bør man få øjnene op for, hvad der rent faktisk tjener ens klient bedst. Ligeledes bør man som kurator ikke med vold og magt sætte sig på enhver ejendom, der findes i konkursboet, men i stedet se på, om ikke boet egentlig ville være bedst tjent med, ejendommen blev solgt hurtigst muligt, selvom det så betyder, at boet kun får en mindre andel af salæret, end hvis man selv gennemførte auktionen. Som kurator bør man måske også være mere fleksibel, når andelen af salæret skal forhandles. Sammenholdt med, at konkursboet også udfører en mindre del af arbejdet, er der måske alligevel gevinst derved.

Marianne Pedersen
Advokat (H) hos Focus Advokater og daglig leder af afdelingen for tvangsauktioner. Udover tvangsauktioner beskæftiger Marianne sig med procedure, insolvensret, fast ejendom samt bank- og finansieringsret. Marianne har været konstitueret i Østre Landsret.