Advokaten 1 - Oplysning til kuratorer om tinglysning

Print Print
24-01-2011

Tinglysning af konkursdekreter
Det kan være en rodet affære, hvis skyldneren i et konkursbo ikke er tinglyst som ejer af fast ejendom. Og digitaliseringen af tinglysningen har ikke gjort det mindre besværligt. Her beskrives, hvordan sagen gribes an.

Af Jakob A. Ebbensgaard, dommerfuldmægtig, Sø- og Handelsretten

Fra det tidspunkt, hvor der afsiges konkursdekret over en skyldner, mister han retten til at råde over sine ejendele, jf. konkurslovens § 29. Samtidig udpeger skifteretten en kurator, hvis hovedopgave det er at sikre konkursmassen for skyldnerens kreditorer, jf. konkurslovens § 107, stk. 1, og § 110, stk. 1.

Hvis skyldneren på konkurstidspunktet ejer en fast ejendom, skal kurator snarest muligt foranledige, at konkursdekretet tinglyses på ejendommen. Kun derved kan den rådighedsfratagelse, der følger af konkursen, opnå prioritetsbeskyttelse, jf. tinglysningslovens § 1, stk. 1.

Hvis tredjemand på konkurstidspunktet har stiftet rettigheder over en fast ejendom, som skyldneren ejer eller har ejet, har kurator en pligt til at drage omsorg for, at disse rettigheder i videst muligt omfang ekstingveres (tilintetgøres, red.), såfremt han derved kan øge konkursmassen.

Det kan f.eks. være tilfældet, hvor skyldneren kort tid inden konkursen har overdraget en fast ejendom til tredjemand, men hvor tredjemand endnu ikke har udarbejdet og anmeldt et skøde til tinglysning. Ligesom tinglysning af konkursdekretet er en nødvendig betingelse for at opnå prioritetsbeskyttelse over en fast ejendom, jf. tinglysningslovens § 1, stk. 1, er tinglysning også en nødvendig betingelse for at ekstingvere tidligere utinglyste rettigheder, jf. tinglysningslovens § 1, stk. 2.

Skifteretten tinglyser konkursdekretet
Konkursdekretet foranlediges tinglyst af skifteretten, så snart kurator giver skifteretten besked om, at boet omfatter en fast ejendom, og at dekretet skal tinglyses på denne, jf. tinglysningslovens § 13. Der svares ikke tinglysningsafgift ved tinglysning af denne meddelelse, jf. tinglysningsafgiftslovens § 8, stk. 1, nr. 2, og dermed bliver hverken konkursmassen eller konkursboets likviditet belastet af tinglysningen.

I forbindelse med oprettelsen af det digitale tinglysningssystem har skifteretterne fået en særskilt adgang til netop at lyse konkursdekreter. For at lette skifterettens arbejde, skal kurator i forbindelse med anmodningen til skifteretten oplyse om ejendommens adresse, matrikelnummer, landsejerlavskode, kurators cpr-nr. samt skyldnerens CVR- eller cpr-nr.

Ejer men ikke tinglyst adkomsthaver
Tinglysning af et konkursdekret på en fast ejendom forudsætter, at skyldneren ifølge tingbogen er anført som adkomsthaver. Dette vil ofte være tilfældet, men ikke altid.

Hvis skyldneren f.eks. inden konkursen har erhvervet en fast ejendom på tvangsauktion, og tvangsauktionen er lyst af fogedretten, jf. tinglysningslovens § 13, stk. 1, 1. pkt., men der ikke tillige er lyst auktionsskøde, vil det alene af tingbogen fremgå, at der har været afholdt tvangsauktion over ejendommen, og at ejendommen er solgt. Derimod vil der ikke være anført nogen adkomsthaver, idet fogedretten ikke i forbindelse med tinglysningen af tvangsauktionen skal give besked om, hvem der er køber af ejendommen.

Når skifteretten så anmoder om tinglysning af konkursdekret på en sådan ejendom, vil Tinglysningsretten med rette afvise denne. Skifteretten har – sådan som det digitale tinglysningssystem er opbygget – ikke muligheder for på anden måde at tinglyse dekretet.

Det er herefter op til kurator at foretage de fornødne skridt til at sikre tinglysning på de faste ejendomme, som tilhører konkursboet.

Tinglysning af auktionsskøde
Ved køb af fast ejendom på en tvangsauktion vil den normale fremgangsmåde være, at erhververen – eller den erhververen har videresolgt ejendommen til – anmoder fogedretten om, at der udstedes et auktionsskøde med henblik på, at dette bliver tinglyst som adkomst. Auktionsskødet udstedes, når det godtgøres, at auktionsvilkårene er opfyldt, jf. retsplejelovens § 580, stk. 1, 1. pkt.

Fogeden er ikke forpligtet til at foranledige skødet tinglyst. Det er derimod den, til hvem skødet er udstedt, der må sikre, at dette sker. Auktionsskødet kan tinglyses digitalt, jf. Tinglysningsrettens vejledning om tinglysning af auktionsskøde i tingbogen.

Såfremt skyldneren forinden konkursen har erhvervet en ejendom på tvangsauktion, kan kurator på konkursboets vegne foranledige auktionsskøde udstedt og tinglyst, jf. konkurslovens § 32.

Problemet med denne fremgangsmåde vil imidlertid for det første være det ulogiske i, at boet får skøde på ejendommen, når formålet med konkursbehandlingen jo netop er at afhænde boets aktiver og fordele provenuet blandt kreditorerne, jf. konkurslovens § 38.

Endvidere vil det ofte medføre et uforholdsmæssigt pres på konkursboets likviditet, såfremt skyldneren ikke forinden har opfyldt auktionsvilkårene, idet konkursboet i så fald selv vil skulle opfylde vilkårene, inden der kan udstedes auktionsskøde.

Dertil kommer, at konkursboet skal svare tinglysningsafgift efter tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1, hvilket også vil belaste konkursboets likviditet. Det er ikke sjældent forekommende, at det eneste aktiv i et konkursbo er en fast ejendom, og i disse situationer vil der ikke være midler til at opfylde auktionsvilkårene eller betale en eventuel tinglysningsafgift.

Endelig vil konkursboet ikke være berettiget til at få udstedt auktionsskøde, såfremt skyldneren inden konkursen har afhændet ejendommen til tredjemand. Dermed vil kurator være afskåret fra via denne fremgangsmåde at ekstingvere en tidligere aftaleerhververs rettigheder.

Tinglysning af auktionsbogen
Så længe der ikke er udstedt og tinglyst auktionsskøde, har enhver – herunder en kurator i et konkursbo – mulighed for at lade auktionsbogen, der dokumenterer auktionens forløb, lyse som betinget adkomst på ejendommen som grundlag for efterfølgende tinglysning af transportskøde, udlæg, konkurs m.v., jf. U 1985.969 V og U 1980.944 Ø samt utrykt V.L.K. B-1970-00 (refereret i U 2002B.370).

Såfremt en tvangsauktionskøber overdrager ejendommen til en aftaleerhverver, vil erhververen have en naturlig interesse i at få lyst auktionsbogen og transportskødet, idet han ellers risikerer, at auktionskøberen ikke respekterer overdragelsen og i stedet selv får udstedt auktionsskøde eller (dobbelt-) overdrager retten til at få udstedt auktionsskøde til tredjemand. Derudover er aftaleerhververen ikke beskyttet mod overdragerens kreditorer, herunder overdragerens konkursbo.

Ligeledes vil en kreditor eller et konkursbo have interesse i at tinglyse auktionsbogen, idet der dermed åbnes mulighed for at tinglyse arrest, udlæg, konkurs m.v.

Tinglysning af auktionsbogen kan imidlertid kun gennemføres via det digitale tinglysningssystem ved at anmelde den under ekspeditionstypen “auktionsskøde” og samtidig begære tinglysning med frist til at indhente auktionsskøde fra fogedretten.

Så snart anmeldelsen er modtaget i tinglysningssystemet, kan skifteretten foretage elektronisk anmeldelse af konkursdekretet.

Kurator skal dog være opmærksom på, at der skal svares tinglysningsafgift for lysning af auktionsbogen, når den lyses som “auktionsskøde”. Dette gælder også, når der umiddelbart efter anmeldes et konkursdekret til tinglysning. Konkursboet vil således også i denne situation løbe ind i de samme likviditetsmæssige vanskeligheder som beskrevet ovenfor.

Derudover vil der opstå det yderligere problem, at der skal betales ny fuld tinglysningsafgift, når det endelige auktionsskøde tinglyses, medmindre erhververen efter auktionsbogen og auktionsskødet er den samme. Dette vil imidlertid sjældent være tilfældet i konkurssituationen, hvor konkursboet som regel har afhændet ejendommen til tredjemand, og det endelige skøde skal udstedes til denne.

De manglende muligheder for at tinglyse konkursdekretet, uden at konkursboet pålægges tinglysningsafgift, vil i praksis føre til, at kurator ikke foranlediger konkursdekret tinglyst på de pågældende ejendomme. Dette er af åbenlyse grunde uhensigtsmæssigt.

Meddelelse til fogedretten?
Kurator har mulighed for at give meddelelse om konkursen til fogedretten med henblik på at hindre, at fogedretten udsteder auktionsskøde uden kurators samtykke.

I praksis har det vist sig, at flere fogedretter har accepteret at modtage sådanne meddelelser. Dette er imidlertid betænkeligt af flere grunde. For det første er det tvivlsomt, om fogedretten har hjemmel hertil. Fogedretten vil f.eks. næppe være berettiget til at nægte en aftaleerhverver, der har erhvervet ejendommen fra skyldneren, inden konkursdekretet blev afsagt, at få udstedt auktionsskøde, hvis han anmoder herom, og tvangsauktionsvilkårene i øvrigt er opfyldt. Hvis kurator vil hindre dette, må han sørge for at få lyst konkursdekretet, inden aftaleerhververen lyser sin adkomst, jf. tinglysningslovens § 1, stk. 2.

Derudover er meddelelse til fogedretten ikke tilstrækkelig, såfremt der allerede er udstedt auktionsskøde, og dette blot endnu ikke er tinglyst.

Endelig risikerer fogedretterne at ifalde erstatningsansvar, såfremt det lykkes en skyldner eller tredjemand på grund af en fejl i fogedretten at erhverve auktionsskøde.

Før tinglysning af auktionsbog og dekret
Inden boet tager skridt til at tinglyse udskrift af auktionsbogen og konkursdekret, bør boet overveje, om det overhovedet har en interesse i at indtræde i auktionskøbers ret, jf. konkurslovens § 55.

Dette vil nemlig ikke nødvendigvis være tilfældet, når auktionsvilkårene fortsat ikke er opfyldt. Hvis konkursboet indtræder, men ikke kan opfylde vilkårene, vil resultatet kunne blive en misligholdelsesauktion, og i det omfang auktionssælgeren derved lider et tab, vil han kunne rette kravet mod boet som massekrav, jf. konkurslovens § 56, stk. 1.

Det må anses som uafklaret, hvorvidt kurators anmodning om lysning af auktionsbogen medfører, at han derved anses som indtrådt i auktionskøbet.

En fremtidig løsning
Som det fremgår af artiklen, er kurator og skifteretterne stillet over for et særligt problem, når et konkursbo omfatter en fast ejendom, hvor skyldneren ikke i tinglysningssystemet er anført som adkomsthaver.

Ifølge tinglysningslovens § 13, stk. 2, kan justitsministeren bestemme, at meddelelse om andre afgørelser end udlæg, arrest, salg på tvangsauktion og konkurs, der træffes af en domstol, skal anmeldes til tinglysning af denne. Ifølge forarbejderne til denne bemyndigelsesbestemmelse, kan der blive tale om at udvide retternes adgang til at foretage digital tinglysning af netop auktionsskøder. Denne mulighed er endnu ikke benyttet.

En fremtidig løsning på problemet kunne således være, at justitsministeren med hjemmel i tinglysningslovens § 13, stk. 2, udvidede adgangen for retterne til også at tinglyse auktionsbogen.

Det er dog i den forbindelse nødvendigt at være opmærksom på det forhold, at auktionen afholdes i fogedretten, mens afgørelsen om konkurs afsiges i skifteretten. Det kunne være yderst hensigtsmæssigt, at reglerne blev udformet således, at der kunne foretages én samtidig anmeldelse af begge afgørelser, og at denne blev foretaget af skifteretten efter anmodning fra kurator. Om der i ordlyden af konkurslovens § 13, stk. 2, der taler om, at “afgørelser, der træffes af en domstol, skal anmeldes til tinglysning af denne”, er hjemmel til en sådan ordning i det storkøbenhavnske område, hvor konkurssagerne behandles af Sø- og Handelsretten, jf. konkurslovens § 4, vil det dog være for vidt at komme ind på her.

WWW
Et uddybende notat med henvisninger til litteratur og praksis kan findes på Sø- og Handelsrettens hjemmeside: www.domstol.dk/soehandelsretten.