Advokaten 1 - Købere risikerer lang næse trods forbehold

Print Print
02-02-2009

Nærmest alle danskere køber i dag bolig med et såkaldt advokatforbehold. Men køberne står med skægget i postkassen, hvis de ikke sikrer sig, at rådgiveren faktisk også er advokat.

Af Kristian Dreyer, advokat, Svejgaard-Galst Advokater

Når der handles fast ejendom, er det snarere hovedregelen end undtagelsen, at der indsættes såkaldte advokatforbehold, der både kan formuleres som købers og/eller sælgers mulighed for at træde tilbage fra handlen, såfremt partens advokat ikke kan godkende overdragelsesvilkårene. I juridisk forstand indgås der således en aftale betinget af tredjemands accept.
På baggrund af en netop afsluttet retssag vedrørende et advokatforbehold (Retten i Helsingør i BS 3-1325/2007 og BS 3-1945/2007), har jeg fundet det relevant dels at redegøre for advokatforbehold i forhold til handel med fast ejendom, dels at knytte nogle kommentarer til netop den pågældende retssag, der i bund og grund vedrører spørgsmålet om, hvorvidt et advokatforbehold alene kan bringes i anvendelse af en advokat, eller om andre faggrupper også gyldigt kan annullere en ejendomshandel under henvisning til et advokatforbehold.
Der synes således blandt mange praktikere at have dannet sig en opfattelse af, at advokatforbehold i dag anvendes som udtryk for et generelt forbehold, der kan bringes i anvendelse af partens rådgiver uanset dennes faglige status herunder af eksempelvis en parts ejendomsmægler eller anden rådgiver.

En trylleformular
Indtil nu har retspraksis i realiteten kun forholdt sig til to aspekter ved de såkaldte advokatforbehold:
For det første synes retspraksis at have tegnet et billede af, at advokatforbehold nærmest har karakter af en slags trylleformular, hvorefter vedkommende advokat uden særlig begrundelse kan nægte at godkende handlen som følge af dets generelle formulering, og at et advokatforbehold derfor i praksis er måden, hvorpå i hvert fald køber opnår en gratis og stort set uhindret fortrydelsesret ved siden af den lovhjemlede fortrydelsesret for den ikke erhvervsdrivende køber.
Omvendt må det anføres, at et advokatforbehold, hvorefter handlen er betinget af en advokats godkendelse af handlen for så vidt angår handlens juridiske forhold, kan indebære, at der må stilles krav om en vis juridisk saglig begrundelse.
For det andet synes retspraksis at have slået fast, at et advokatforbehold, der ikke i sig selv er tidsbegrænset, skal påberåbes inden rimelig tid, hvorefter parten i modsat fald vil være bundet af aftalen. Hvad der herefter kan karakteriseres som rimelig tid, må være en konkret vurdering, hvori handlens kompleksitet i sagens natur må spille en væsentlig rolle.
I private ejendomshandler indrømmes køber som regel tre til fire hverdage inden for hvilken frist advokatforbeholdet kan gøres gældende, mens det i mere komplekse erhvervsforhold typisk er noget længere. I private ejendomshandler bør rimelig tid være en uges tid, hvorefter man formentlig vil komme i “farezonen” for, at advokatforbeholdet ikke længere gyldigt kan påberåbes. Retspraksis har i hvert fald statueret, at et advokatforbehold efter godt en måned ikke kunne påberåbes, og parten derfor var bundet af aftalen.

Advokat eller rådgiver
Temaet for den retssag, der netop er afsluttet i Helsingør, havde et noget andet tilsnit. Der var tale om en privat ejendomshandel, hvori der helt rutinemæssigt var indføjet et advokatforbehold i købsaftalen om, at handlen fra køber side var betinget af, at købers advokat kunne godkende handlen i sin helhed.
Inden advokatforbeholdets udløb modtog sælger og dennes ejendomsmægler en indsigelse fra købers rådgiver om, at handlen som følge af købers økonomiske forhold, ikke kunne godkendes, og at handlen som følge heraf var annulleret.
Efter udløbet af advokatforbeholdet konstaterede sælger, at købers rådgiver ikke var advokat, og sælger gjorde derfor gældende, at advokatforbeholdet ikke var påberåbt korrekt, og at køber var bundet af handlen.
Det havde således vist sig, at den pågældende rådgiver alene var pensioneret advokat, og at hans advokatbestalling frivilligt var deponeret nogle år i forvejen.
Modsat gjorde køber gældende, at advokatforbehold i det praktiske liv opfattes som et generelt udtryk for, at købers rådgiver uanset faglig status, kan fremkomme med indsigelser imod handlens gennemførelse, herunder at den pågældende pensionerede advokat så at sige ikke havde deponeret sin forstand og erfaring med ejendomshandel samtidig med, at advokatbestallingen var deponeret. Med andre ord gjorde man gældende, at den pågældende pensionerede advokats faglige kvalifikationer var fuldt på højde med en bestallingshavendes advokats kvalifikationer, og at advokatforbehold ikke må forstås så ordret, at de alene er møntet på advokater, det vil sige personer, der har modtaget og fortsat opretholder beskikkelse som sådanne.
Dertil gjorde sælgeren blandt andet gældende, at advokattitlen er veldefineret i retsplejelovens §§ 119-120, og tillige en beskyttet titel, der samtidig indebærer, at vedkommende advokat er undergivet retsplejelovens regler for advokatvirksomhed og de advokatetiske regler, herunder underlagt tilsyn, ligesom bestallingshavende advokater er pålagt at opretholde ansvarsforsikring, og i forbindelse med en handels berigtigelse tillige har en række pligter over for sælgeren.
Sælgerens synspunkt var, at der således var velbegrundede argumenter for at fastholde, at når der var aftalt et advokatforbehold, måtte sælger også have en forventning om, at det alene kunne påberåbes af en advokat i retsplejelovens forstand. Det forhold, at mange andre end advokater i praksis gør brug af advokatforbehold, og at det indtil nu også i det praktiske liv accepteres af både sælgere og ejendomsmæglere, burde ifølge sælger ikke føre til andet resultat. Det ville ifølge sælger medføre en uholdbar retstilstand, såfremt andre end advokater, også gyldigt kunne påberåbe sig et advokatforbehold, herunder at advokatbetegnelsen derved ville blive udvandet.
Jeg repræsenterede den pågældende sælger under retssagen, og retten gav i sin tilkendegivelse sælgeren fuldt medhold, hvorefter køber valgte at hæve sagen og lade retten fastsætte sagens omkostninger. Retten lagde i sine præmisser til grund, at den frie aftaleret måtte respekteres, og at advokattitlen er veldefineret i retsplejeloven, hvorefter man enten er advokat, eller også er man det ikke (i hvert fald i erhvervsforhold).
Retten fandt ikke, at andre end advokater – selv med samme faglige kvalifikationer – kan påberåbe sig et advokatforbehold eller bringe det i anvendelse.

Mæglerens rolle
Den meget ordrette fortolkning af et advokatforbehold synes ikke at være helt givet på forhånd. Således må det erkendes, at det i praksis anvendes af alle mulige andre end advokater, ligesom liberaliseringen af advokatgerningen, herunder ophævelsen af vinkelskriverloven samt vedtagelsen af lov om juridisk rådgivning, hvorefter andre end advokater i dag også må yde juridisk rådgivning, kunne tale for en mere pragmatisk tilgang til problemstillingen. Men rettens tilkendegivelse var klar og utvetydig, og herefter må advokatforbeholdet ændres til et rådgiverforbehold, hvis en part bistås af en ikke-advokat.
Det forekommer ikke sjældent, at advokaten har behov for yderligere tid til at gennemgå ejendomshandlen med sin klient herunder afholde klientmøde, og derfor anmoder ejendomsmægleren om fristforlængelse. Det accepteres i det praktiske liv stort set altid af ejendomsmægleren.
Imidlertid må det anføres, at når ejendomsmægleren ikke har særskilt fuldmagt, kan fristforlængelse som udgangspunkt ikke gøres gældende over for sælger, jf. herved den særlige undtagelse til dansk rets almindelige fuldmagtsregler, der er indført ved vedtagelsen af omsætningslovens § 21. En sælger, der ikke selv har accepteret fristforlængelsen, kan således henholde sig til købsaftalens indhold ved fristens udløb.
Dertil må føjes, at det angiveligt vil være i strid med god ejendomsmæglerskik at acceptere en sådan fristforlængelse uden sælgers accept.
Ejendomsmægleren vil i givet fald risikere at ifalde erstatningsansvar over for køber for eventuelle indsigelser, der fremsættes inden for den forlængede tidsfrist i medfør af aftalelovens § 25, medmindre køberen vidste eller burde vide, at ejendomsmægleren handler uden fuldmagt, jf. herved bestemmelsens stk. 2.
Advokatforbehold vil, hvor køber efter forbrugerbeskyttelseslovens kapitel 2 har ret dertil, ofte være sideløbende med den lovhjemlede fortrydelsesret. Er advokatforbeholdet således ikke rettidigt og gyldigt påberåbt, må køberen alternativt påberåbe sig sin almindelige fortrydelsesret med hvad deraf følger af pligt til inden fortrydelsesfristens udløb bl.a. at betale sædvanlig godtgørelse til sælger og under forudsætning af, at fortrydelsesfristen fortsat løber.

Advokatens forbehold
Advokatforbehold anvendes ikke kun ved bolighandel. Også ved kommercielle aftaler bliver begrebet brugt. Det er derfor sandsynligt, at det også i andre typer af aftaler gælder, at en husjurist eller anden juridisk rådgiver (efter lov om juridisk rådgivning) for en sælger eller køber derfor ikke kan påberåbe sig en aftales advokatforbehold. Derved får sagen også betydning i alle mulige andre juridiske kontraktforhold.

Kristian Dreyer er advokat med speciale i fast ejendom/byggeret og bl.a. medforfatter af ”Ejendomsmæglerhåndbogen”, Forlaget Andersen, samt leder af faggruppen for fast ejendom hos Svejgaard – Galst Advokater, København.