Advokaten 10 - Retterne ændrer praksis i sager om ejerpantebreve

Print Print
14-12-2007
Advokater risikerer i sidste ende at blive mål for et erstatningskrav, hvis ikke de er opmærksomme på domstolenes ændrede praksis, når det gælder mortifikation af ejerpantebreve.

Af Søren Hjort Hoffmann Christiansen, advokat, Nykredit

I mange år har det været fast praksis ved de fleste, om ikke alle, byretter, at ejerpantebreve kunne mortificeres med forkortet varsel på tre måneder mod sikkerhedsstillelse, jf. mortifikationslovens § 6, stk. 5, 2. pkt., jf. § 2, stk. 2, hvorefter der kunne udstedes erstatningsejerpantebrev, jf. § 9, stk. 2. Mortifikationsdommen og den efterfølgende udstedelse af erstatningsejerpantebrevet er to separate afgørelser, som begge træffes af civildommeren, hvorefter tinglysningsdommeren noterer, at det nye ejerpantebrev har samme panteret som det mortificerede ejerpantebrev. Notering af erstatningsejerpantebrevet kan ske uden at betale ny variabel tinglysningsafgift, og langt de fleste vil foretrække at få sagen overstået med forkortet varsel i stedet for at vente de 12-18 måneder, en mortifikationssag med sædvanligt varsel normalt tager. Advokater, pengeinstitutter m.fl. har derfor ikke haft nogen grund til at udfordre den beskrevne praksis.
Men nu har byretterne på eget initiativ udfordret fortolkningen af mortifikationslovens bestemmelser, særligt § 6, stk. 5. I løbet af en kort periode har de fleste byretter således ændret praksis, så det ikke længere er muligt at få udstedt erstatningsejerpantebrev, hvis der er mortificeret med forkortet varsel. For en praktisk betragtning er ændringen overraskende, da den hidtidige praksis havde fungeret til alles tilfredshed gennem mange år.
For en juridisk betragtning er ændringen mindre overraskende, da mortifikation med forkortet varsel efter mortifikationslovens § 2, stk. 2, forudsætter, at panteretten er ophørt. Og er panteretten ophørt, kan der naturligvis ikke udstedes erstatningsejerpantebrev. Det er derfor heller ikke uventet, at den nye praksis for nylig blev stadfæstet af Vestre Landsret (kendelse af 23. juli 2007 i V. L. B-0854-07).

Risikerer erstatning
Det er svært at bebrejde byretterne, at de justerer retspraksis til at være i overensstemmelse med lovens meget klare ordlyd.
Men spørgsmålet er, hvordan en sådan praksisændring skal håndteres. Som anført sker udstedelse af et erstatningsejerpantebrev i to tempi – først anmodes dommeren om at mortificere dokumentet, og derefter anmodes dommeren om at udstede erstatningsejerpantebrev. Hvis praksisændringen gennemføres ukritisk, så vil der være igangværende sager, hvor mortifikation er sket med forkortet varsel under den gamle praksis, men hvor udstedelse af erstatningsejerpantebrev efterfølgende nægtes med henvisning til den nye praksis. I betragtning af, at det er samme civildommerembede, der træffer begge afgørelser, forekommer det mindre rimeligt at lade sagens parter i stikken på denne måde. Til illustration af konsekvenserne af at ændre praksis midt i igangværende sager var der i den refererede kendelse fra Vestre Landsret tale om to ejerpantebreve på i alt 10 millioner kroner, hvorfor tinglysning af nyt ejerpantebrev koster 150.000 kroner mere i tinglysningsafgift end notering af et erstatningsejerpantebrev.
En mere pragmatisk løsning på dilemmaet er at gennemføre praksisændringen med virkning for alle nye mortifikationssager og udstede erstatningsejerpantebrev i de sager, hvor der er mortificeret efter den gamle praksis. Denne løsningsmodel er valgt ved enkelte retter. Men andre retter har overladt de fulde omkostninger ved praksisændringen til parterne. I hvert fald i første omgang. Det er oplagt, at den part, der lider tab, fordi der ikke kan udstedes erstatningsejerpantebrev, vil overveje at kræve erstatning af de involverede advokater eller måske endda af byretsdommeren.

Kvalitetssikring
Ofte sker egentlige skift i domstolenes fortolkning af en regel som følge af, at landsretterne eller Højesteret har været forelagt et fortolkningsspørgsmål. Initiativet til sådanne ændringer kommer sædvanligvis fra sagens parter, der har indledt en appelsag, fordi de ikke var enige med byretsdommeren. Denne type praksisændringer kan siges at komme oppefra i den forstand, at den nye fortolkning slås fast af de højere instanser, hvorefter den breder sig nedad i systemet til byretterne.
Det hænder også af og til, at en enkelt dommer træffer en afgørelse, som afviger fra hidtidig praksis. Stadfæstes den nye fortolkning af landsret eller Højesteret, breder den sig derefter nedad til de andre byretter. Også her kan praksisændringen karakteriseres som kommende oppefra, da den typisk først opfattes som forpligtende af de øvrige byretter, når den er stadfæstet af de højere retsinstanser. Som eksempel på en sådan praksisændring på tinglysningsområdet kan nævnes Højesterets kendelse i UfR 2004.380H, der cementerer den praksisændring vedrørende angivelse af vitterlighedsvidners adresse, som tinglysningsdommeren i Århus tog initiativ til, jf. UfR 2003.197V.
Sjældnere er det, at en praksisændring – som den beskrevne på mortifikationsområdet – reelt kommer nedefra i den forstand, at alle eller de fleste byretter over en kortere periode ændrer praksis, uden at der foreligger en ny fortolkning fra højere instanser. Men domstolsjurister taler jo sammen, og det hænder, at en eller flere af dem har held til at overbevise kollegerne om, at en praksisændring er velbegrundet eller måske endda påkrævet. Er ændringen så velbegrundet, at advokater og andre brugere af domstolssystemet også tager den nye fortolkning til sig, bliver ændringen måske ikke engang forelagt højere instanser. Uanset om den nye praksis er velbegrundet eller ej, så vil der næsten altid vise sig en sag eller to, hvor parterne eller deres advokater har tilstrækkelig meget på spil til at søge spørgsmålet afgjort af en højere instans.
Generelt er det yderst positivt, at velbegrundede praksisændringer kan komme i stand uden forudgående kæremål eller ankesager, og det tjener dommere, retsassessorer og dommerfuldmægtige til ære, at de løbende overvejer og kvalitetssikrer deres praksis. Men sådanne ændringer bør håndteres under rimelig hensyntagen til konsekvenserne for de involverede parter.