Advokaten 3 Når tinglysningen bliver digital

Print Print
24-04-2006

Af Henrik Høpner, advokat. Formand for Danske Boligadvokater. Advokatrådets repræsentant i Tinglysningsudvalget.
Et lovforslag om digital tinglysning er på trapperne, og advokater bør allerede nu begynde at forberede sig på den nye digitale virkelighed.

Justitsministeriets Tinglysningsudvalg har afgivet betænkning om digital tinglysning (nr. 1471/2006). Baggrunden for Tinglysningsudvalgets arbejde var et kommissorium fra august 2003, hvor udvalget fik til opgave at fremkomme med forslag til en samlet modernisering og effektivisering af tinglysningssystemet.

Udover modernisering og effektivisering skulle der indledningsvis afgives betænkning om, hvorledes tinglysningsopgaverne skulle varetages. Dette gav udvalget sit bud på i betænkning nr. 1461/2005.

Forud for nedsættelse af udvalget i august 2003 havde Advokatrådet i samarbejde med Finansrådet, Realkreditrådet og Dansk Ejendomsmæglerforening rettet henvendelse til Justitsministeriet med opfordring til at søge at finde løsning på den fremtidige varetagelse af tinglysningsopgaven.

De fire organisationer havde i deres henvendelse bl.a. lagt op til en såkaldt værdipapircentral-model. Denne model ville have medført, at tinglysningssystemet skulle privatiseres. Prøvelsen skulle ophæves, og ansvar for prøvelsen skulle være hos den professionelle anmelder. Samtidig ville det betyde, at der ikke ville være adgang for privatpersoner til at foretage anmeldelse.

I forbindelse med arbejdet frem mod første betænkning nr. 1461/ 2005 lå det klart, at der ikke var mulighed for at skabe flertal for den ovenfor beskrevne tankegang.

Da der fortsat skulle være en prøvelse i tinglysningssystemet, fandt Advokatrådet det rigtigst, at en sådan prøvelse fortsat skulle være et domstolsanliggende. Det ville bryde med almindelig god dansk retstradition at lade private udføre dommerarbejde. Det havde samtidig betydning, at der ikke kunne forventes, at der fra politisk hold ville være baggrund for alene at lade professionelle anmeldere forestå tinglysningen.

I forbindelse med afgivelse af første delbetænkning blev der udarbejdet et analysemateriale, der dokumenterer, at der ville være væsentlige besparelser for såvel private som offentlige aktører ved en centraliseret digitaliseret tinglysning, og udvalget indstillede, at tinglysningsopgaven blev centraliseret.

Betænkning om digital tinglysning nr. 1471/2006 indeholder resultatet af de efterfølgende overvejelser om den digitale tinglysning. Betænkningen indeholder således – udover almindelige bemærkninger – ligeledes lovforslag til ændringer af tinglysningsloven.

De tekniske udfordringer
For advokater er tinglysningsekspeditioner en vigtig og væsentlig indtægtskilde. Der er således ingen tvivl om, at der er behov for, at advokater og medarbejdere på advokatkontorer allerede på nuværende tidspunkt overvejer, hvorledes den nye hverdag må forventes at se ud.

I skrivende stund er betænkningen i høring. Når dette nummer af Advokaten er på gaden, vil der formentlig være fremsat et lovforslag, der ventes vedtaget før sommerferien.

Sideløbende med Tinglysningsudvalgets arbejde har Domstolsstyrelsen nedsat en arbejdsgruppe, hvor Advokatrådet er repræsenteret med såvel juridisk som teknisk viden. Denne arbejdsgruppe har til opgave at afdække de tekniske udfordringer bag den digitale tinglysning.

Advokatrådet vil løbende holde kontakt med leverandører af advokatsystemer, således at det sikres, at implementeringen af den digitale tinglysning kan håndteres af advokatsystemerne. På nuværende tidspunkt er det kendt, at der bliver tale om et internetbaseret system. Det forventes, at der bliver to indgange til systemet – dels en indgang for almindelige brugere og dels en indgang for professionelle aktører.

Selve arbejdet med opbygningen af edb-systemet afventer vedtagelsen af loven i Folketinget. Herefter vil edb-løsningen skulle sendes i EU-udbud. Udbudsrunden forventes afsluttet, og leverandør valgt i løbet af sensommeren/tidligt efterår. Det er således på nuværende tidspunkt for tidligt at udtale sig endegyldigt om, hvorledes de teknologiske modeller ser ud, men Advokatrådet vil løbende informere herom.

Det ligger imidlertid fast, at udvalget forventer, at en lang række almindelige ekspeditioner fremover vil foregå digitalt (papirløst). Det drejer sig om almindelige pantebreve, skøder og lignende standarddokumenter. Disse standardiserede dokumenter vil blive underlagt en maskinel prøvelse, hvorimod andre dokumenter, der ligeledes skal behandles digitalt, vil blive underkastet manuel prøvelse. Da den digitale tinglysning betyder, at tinglysning foregår i realtid, vil der ikke længere være behov for ”dagbogen”. Dette betyder i sig selv en besparelse i forbindelse med lånekonverteringer og en væsentlig nedsat ekspeditionstid i almindelige handler.

Hvem kan tinglyse?
Betænkningen bygger som hovedudgangspunkt på, at alle benytter den digitale signatur. I erkendelse af, at alle borgere ikke er fuldt fortrolige med anvendelse af digital signatur, indeholder betænkningen to undtagelsesmuligheder for hovedprincippet om anvendelse af underskrivers egen digitale signatur.

Den ene undtagelse, kaldet anmelderordningen, omhandler alene pantebreve. Der åbnes op for, at professionelle aktører mod behørig sikkerhedsstillelse, medlem af brancheorganisation m.v. kan fungere som anmelder og på den måde ”indestå” for låntagers tiltrædelse af pantsætningsdokumentet.

Denne ordning har jeg som medlem af udvalget afgivet særudtalelse om. Jeg finder, at en sådan ordning udover at ville hindre udbredelse af digital signatur også indebærer en risiko for konkurrenceforvridning, og at ordningen kan betyde øgede omkostninger ved bolighandler og lånesagsbehandling som følge af den mulige manglende konkurrencesituation.

Den anden og mere generelle mulighed for alternative indgange til tinglysningssystemet – udover situationen hvor den berettigede selv anvender egen digital signatur – er blevet kaldt fuldmagtsordningen. Fuldmagtsordningen, der må forventes at få en vis udbredelse, indtil forbrugere og aktører i øvrigt bliver fortrolige med anvendelse af digital signatur, giver mulighed for at meddele fuldmagt til eksempelvis en advokat, som så på en eller flere parters vegne ved anvendelse af advokatens egen digitale signatur foretager anmeldelse af dokumenter. I forbindelse med en almindelig ejendomshandel må det forventes, at en sådan fuldmagtsordning vil have overordentlig praktisk betydning for gennemførelse af handlen.

Anvendelse af digital signatur vil i situationen med en ejendomshandel normalt betyde, at fire digitale signaturer skal bringes i anvendelse ved ”underskrivelse” af skødet. De to sælgere skal underskrive dokumentet – det vil sige i praksis hver især have rådighed over egen digitale signatur, ligesom de to købere ligeledes skal opfylde dette krav. I den situation kan det ikke afvises, at mange – såvel købere som sælgere – også ud fra en vis forventelig manglende tillid til digital signaturs anvendelse, vil vælge at meddele fuldmagt til advokaten.

I forbindelse med udvalgets arbejde med anmelderordningen blev spørgsmålet om forsikringsdækning for anmelderen drøftet ganske længe. I de afsluttende faser af udvalgsarbejdet lykkedes det at få udvalgets tilslutning til en forsikringsordning, der ikke i sig selv ville gøre det prohibitivt for advokater at være anmeldere på pantebreve. Det forventes således, at den minimumsforsikringsordning, der bliver indført for advokater med virkning pr. 1. januar 2007, vil være tilstrækkelig til anmeldelse af almindelige sælgerpantebreve m.v. op til en sum på 2,5 mio. kr. pr. dokument.

Advokatrådet ønskede – og fremførte under udvalgsarbejdet gentagne gange – at anmelderordningen, hvis den skulle indføres, skulle omfatte alle dokumenter, således at advokater kunne anmelde skøder på samme måde som pantebreve. Det var ikke i udvalget muligt at opnå tilslutning til denne ordning.

Særudtalelsen er optaget som bilag 1 til betænkningen.

Udvalget skulle ikke i betænkningen anvise, hvor en central tinglysningsmyndighed skulle placeres, men efter betænkningen er blevet afgivet, har justitsministeren oplyst, at denne forventes placeret i Hobro. For advokater får dette næppe praktisk betydning – bortset fra, at kæremål i fremtiden skal behandles ved Vestre Landsret.

Fremtiden
Der er ingen tvivl om, at den nye tinglysningsreform vil få stor betydning for advokaters arbejde i fremtiden. Der vil være behov for teknologiske ændringer og omlægning af rutiner – herunder bl.a. også etablering af digitale signaturer, udarbejdelse af vejledning for anvendelse af disse, overvejelser om sikkerhed i edb-systemer generelt, ligesom der vil være væsentligt behov for, at rådgivningsydelsen i relation til fast ejendom gennemtænkes.

Med samtidig forventet ophævelse af vinkelskriverloven vil det således i fremtiden blive sådan, at alle med blot rimelig teknologisk indsigt har mulighed for at foretage anmeldelse af dokumenter til tinglysning. Der er derfor i endnu højere grad behov for, at den uafhængige rådgivning sættes i fokus.

Der vil ligeledes være behov for at kunne hjælpe klienter med forståelse af den teknologiske nyskabelse den digitale signatur og den digitale tinglysning indebærer. Forudsætningen for dette er naturligvis, at advokaten og dennes medarbejder selv er opmærksom på muligheder og udfordringer. Uanset at tinglysningsreformen først forventes at træde i kraft pr. 1. januar 2008, er der allerede på nuværende tidspunkt behov for at tænke de dagligdags rutiner og systemer igennem med henblik på, at disse kan indrettes på en anden måde, der opfylder de fremtidige krav til tinglysningsekspeditioner.

Advokaternes Serviceselskab afholder i april og maj samt til september 2006 halvdagsseminarer, hvor der orienteres om den digitale tinglysning, såvel ud fra en juridisk indgangsvinkel som en teknisk indgangsvinkel. Seminarerne forestås af it-chef Steen Hermansen, Advokaternes Serviceselskab, og denne artikels forfatter i fællesskab.

Når de teknologiske kravspecifikationer og dokumenter til anvendelse i forbindelse med indførelse af digital tinglysning foreligger, vil Serviceselskabet ligeledes udbyde relevante kurser for såvel advokater, advokatsekretærer og andre administrative medarbejdere, der arbejder med enten tinglysning, edb-teknologi eller drift af advokatkontoret.

Betænkning nr. 1471 om digital tinglysning kan downloades fra Justitsministeriets hjemmeside – www.jm.dk. Vær opmærksom på, at den er på 380 sider.

Kurser om digital tinglysning
Indtil videre har 800 meldt sig til de kurser om digital tinglysning, som Advokaternes Serviceselskab afholder i foråret og efter sommerferien.

19. april 2006, kl. 14-17, København - Overtegnet

26. april 2006, kl. 14-17, Århus - Overtegnet

3. maj 2006, kl. 14-17, København - Overtegnet

16. maj 2006, kl. 14-17, Århus - Overtegnet

22. maj 2006, kl. 14-17, København - Overtegnet

16. maj 2006, kl. 9.30-12.30, Århus - Overtegnet

3. maj 2006, kl. 9.30-12.40, København - Overtegnet

23. maj 2006, kl. 14-17, København - Overtegnet

11. september 2006, kl. 14-17, Århus

18. september 2006, kl. 14-17, København