Advokaten 10 Ændringer til lov om omsætning af fast ejendom

Print Print
18-12-2006

Nye regler skal sikre øget konkurrence, flere valgfrie ydelser, større gennemsigtighed og bedre forbrugerbeskyttelse på ejendomsmarkedet.

Af konsulent Grethe Krogh Jensen, Erhvervs- og Selskabsstyrelsen

Situationen for ejendomsformidling har i høj grad været præget af høje salærpriser, ens udbydere, standardkoncepter, et stift salærsystem og uklare rabatter. Det viser en undersøgelse foretaget af Konkurrencestyrelsen i 2004. Desuden har en række konkrete sager i sommeren 2005 vist, at der var behov for at justere reglerne om ejendomsformidling og for at indføre et disciplinærsystem for ejendomsmæglere, som overtræder loven. Dette er baggrunden for ændringerne til lov om omsætning af fast ejendom, som trådte i kraft den 1. juli og 1. oktober 2006, jf. lovbekendtgørelse nr. 1073 af 2. november 2006.  

Ændringerne er gennemført ved:

·         Lov nr. 605 af 24. juni 2005 (lovforslag nr. L 156 af 13. april 2005 og betænkning afgivet af Erhvervsudvalget den 7. juni 2005).

·        Lov nr. 453 af 22. maj 2006 (lovforslag nr. L 118 af 11. januar 2006 og betænkning afgivet af Erhvervsudvalget den 20. april 2006).

Loven med tilhørende bekendtgørelser kan ses på Erhvervs- og Selskabsstyrelsens hjemmeside, www.eogs.dk, under Viden om, ejendomsmæglere, lovgrundlag. Under ejendomsmæglere” findes også en række af styrelsens fortolkninger af loven mv.

NYE AKTØRER PÅ EJENDOMSMARKEDET
Som et led i at øge konkurrencen på ejendomsmarkedet er det ikke længere forbeholdt ejendomsformidlere og finansielle virksomheder at eje en ejendomsformidlingsvirksomhed. Siden 1. juli 2006 kan enhver eje en ejendomsformidlingsvirksomhed. Virksomheden skal dog drives i et særskilt selskab og fra et særskilt forretningssted. Selskabets formål må alene være at drive ejendomsformidlingsvirksomhed og hermed beslægtet virksomhed.

Formidlingsopgaverne skal dog som hidtil varetages af ejendomsformidlere, og virksomhedens daglige leder skal som hidtil være en ejendomsformidler, dvs. ejendomsmægler eller advokat, der er registreret som ejendomsformidler hos Erhvervs- og Selskabsstyrelsen.

Reglerne herom findes i lovens § 8 og i bekendtgørelsen om ansvar, garantistillelse og behandling af deponerede midler mv. ved omsætning af fast ejendom kap. 4.

DISCIPLINÆRNÆVNET
Pr. 1. juli 2006 er der oprettet et disciplinærnævn for ejendomsmæglere. Reglerne herom findes i lovens kap. 4 a og i bekendtgørelsen om Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere.

Nævnet behandler klager over ejendomsmæglere, som har tilsidesat de pligter, stillingen medfører i henhold til loven og god ejendomsmæglerskik. Klager over salærer og krav om erstatning behandles som hidtil af Klagenævnet for Ejendomsformidling.

Disciplinærnævnet kan idømme den enkelte ejendomsmægler en personlig bøde på op til 300.000 kr., mens ejendomsmæglervirksomheden kan idømmes en bøde på op til 750.000 kr. I særlige tilfælde kan nævnet begrænse mæglerens erhvervsaktivitet – f.eks. fratage muligheden for at være daglig leder – eller helt frakende en ejendomsmægler retten til at udøve erhvervet.

Lovændringerne åbner således for et højere bødeniveau, der står i rimeligt forhold til en ejendomsmæglers overtrædelse af reglerne. Formålet med dette er at sikre en bedre præventiv virkning og bedre forbrugerbeskyttelse. I lovmotiverne forudsættes det, at disse hensyn ligeledes vil indgå ved domstolenes fastsættelse af sanktionsniveauet i sager om overtrædelse af lov om omsætning af fast ejendom.   

Klager over advokaters overtrædelse af lov om omsætning af fast ejendom behandles ikke af Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, men henhører fortsat under Advokatnævnet. Det gælder også klager over advokater, der er registreret som ejendomsformidlere.  

FLERE VALGFRIE YDELSER
Antallet af obligatoriske ydelser er reduceret pr. 1. oktober 2006. Derved bliver det mere attraktivt at udøve formidling med egne koncepter, og forbrugerne kan sammensætte en individuel pakke af ejendomsformidlingsydelser, så de ikke betaler for mere, end de reelt har brug for.

Det er f.eks. ikke længere obligatorisk, at formidleren skal yde sælger fornøden bistand med efterfølgende berigtigelse.

STANDARDFINANSIERINGSFORSLAG
Ejendommen skal som hidtil udbydes til kontantprisen, men kravet om udarbejdelse af tre individuelle finansieringsforslag er pr. 1. oktober 2006 erstattet af et krav om, at formidleren skal udarbejde et standardfinansieringsforslag baseret på et fastforrentet 30-årigt annuitetslån. Derved får potentielle købere mulighed for at sammenligne brutto- og nettoydelser for flere forskellige ejendomme, fordi ydelserne er beregnet på et ensartet grundlag.

Reglerne herom findes i lovens § 17 og formidlingsbekendtgørelsens §§ 13 og 16.

Da formidleren er “sælgers mand”, bør køber opfordres til at gå til sin egen rådgiver for at få individuel finansiel rådgivning.

KØBERS DEPONERING OG GARANTISTILLELSE
Ved almindeligt salg kan der pr. 1. oktober 2006 ikke kræves depositum fra køber, før sælger har skrevet under på købsaftalen. Ved nybyggeri og projektsalg kan der kræves depositum, før sælger har underskrevet købsaftalen, hvis fristen for sælgers underskrivelse udløber senest umiddelbart efter påbegyndelsen af støbning af fundament. Sælger skal forrente købers depositum frem til overtagelsesdagen. Hvis handelen ikke gennemføres, skal sælger tilbagebetale depositum med tilskrevne renter, medmindre der foreligger misligholdelse fra køber.

Pr. 1. oktober 2006 kan sælger kun stille krav om, at køber skal stille garanti for restkøbesummen, hvis sælger har underskrevet købsaftalen. Ved garantistillelse skal en standardgaranti udarbejdet af Advokatrådet m.fl. benyttes og kan kun fraviges, hvis køber i købsaftalen modtager udtrykkelig og specificeret information om, at garantien indeholder fravigelser fra de sædvanlige vilkår.

Reglerne herom findes i bekendtgørelsen om ansvar, garantistillelse og behandling af deponerede midler mv. ved omsætning af fast ejendom §§ 12 og 13.

ØVRIGE ÆNDRINGER
De øvrige ændringer til loven går navnlig ud på at skærpe oplysningspligterne på en række områder pr. 1. oktober 2006, for at øge gennemsigtigheden for forbrugerne. Det gælder navnlig oplysninger om priserne for formidlerens ydelser, provisioner og samarbejdsaftaler samt oplysninger om økonomiske eller personlige interesser, som formidleren, dennes nærtstående eller ansatte har i handlens indgåelse.

Reglerne herom findes i loven og formidlingsbekendtgørelsen.     

Bekendtgørelse om salg af fast ejendom ved budrunde og en ny bekendtgørelse om optagelse i Ejendomsmæglerregistret forventes udstedt inden årets udgang.

Regler, der gennemfører direktivet om anerkendelse af erhvervsmæssige kvalifikationer, herunder i lov om omsætning af fast ejendom, er under behandling i Folketinget, jf. lovforslag nr. L 11 af 4. oktober 2006 (§ 3).