Advokaten 6 Lægdommere ud af erhvervslejesager

Print Print
14-06-2005

Af advokat (H) Preben Bang Henriksen, Aalborg
De lægdommere, der udpeges af lejersiden i boligretten, er generelt for dårligt skolede til at tage stilling i erhvervslivets lejesager, der bliver stadig mere komplicerede. En løsning vil være helt at droppe lægdommere i disse sager.

Med virkning fra 1. januar 2000 blev der ved erhvervslejeloven gennemført en længe tiltrængt liberalisering af lovgivningen for erhvervslejemål.
I det store og hele har erhvervslejeloven hovedsagelig virket efter sin hensigt, selvom der som ved enhver anden lovgivning er fejl, der bør rettes ved fremtidige revisioner.

Et af de bærende hensyn bag Erhvervslejeloven er som anført ønsket om en liberalisering, herunder muligheden for at udarbejde holdbare klausuler mellem erhvervsdrivende. Hvis parterne ikke har aftalt voldgift [1] afgøres tvistigheder fortsat af boligretten, jfr. EL § 76.1.
Boligretten tiltrædes i givet fald af lægdommere, såfremt en af parterne eller den juridiske dommer ønsker det, jfr. LL 107.2, jfr. EL § 76.2. Det er i dag hovedregelen, at der medvirker lægdommere.

Meningen med lægdommerinstitutionen har altid været ønsket om det læge elements vurdering af sagen. Derfor udmelder boligretten lægdommerne fra de lister, der hvert fjerde år udarbejdes af lejer- og udlejerorganisationerne.
Teoretisk lyder det vældig betryggende. I praksis virker systemet – i langt de fleste retskredse – efter min opfattelse slet ikke efter hensigten. Tværtimod.

Årsagen hertil er – rent ud sagt – følgende:
Udlejerlægdommerne er som oftest fagligt særdeles kompetente personer, eksempelvis ejendomsformidlere, ejendomsadministratorer, stor-udlejere o.l. De er ikke tilfældigt udpeget og er generelt godt ”skolet” af baglandet.

Lejerlægdommerne matcher i mange retskredse uden for København slet ikke disse kvaliteter. Jeg har således i mange retskredse oplevet dommerens/sekretærens uofficielle suk, når listen over potentielle kandidater blev gennemgået. Ofte ender man i provinsen med en lægdommer udpeget fra det almennyttige boligbyggeri – al respekt for vedkommende – men særlig erhvervsmæssig indsigt kan ikke umiddelbart forventes. Selv om kandidaten er udpeget fra (den lille) Erhvervslejernes Landsorganisation, er dette i praksis heller ikke et udtryk for et fagligt eller kompetencemæssigt modspil til udlejer-siden.

Udover den faglige ulighed synes der efter min erfaring – i praksis – i visse større retskredse at være opstået en mere rabiat tendens, hvor de mere ”etablerede” lægdommere i højere grad synes at argumentere for blinde partimæssige resultater end ret og rimeligt.

Endelig bemærkes, at kompleksiteten i de erhvervslejeretlige problemstillinger ikke er blevet mindre med årene. Lægdommerne kan således i dag komme til at afgøre komplicerede lejeretlige problemstillinger, som de ikke har nogen jordisk chance for at forstå.

Således kan jeg bekræfte, at boligretten i en mindre vestjysk provinsby – suppleret af den lokale ejendomshandler og formand for husmoderforeningen – i en lejenedsættelsessag om en fabriksejendom (vedrørende kapitaliseret 14 millioner kr.) – på 10 minutter – var i stand til at gennemgå omfattende indviklet retspraksis på ”sale- og lease back”-området med dertil hørende vanskelige overgangsproblemer (alt sammen emner, der kræver en hel kursusdag for advokater) og herefter tilkendegive resultatet af en enstemmig dom!

Afslutningsvis bemærkes, at langt de fleste erhvervslejesager, nemlig sagerne om lejeregulering efter Erhvervslejelovens § 13 i dag i forvejen har syn og skøn ved statsautoriserede ejendomsmæglere, således at boligretten allerede herved har fået markedssituationen belyst. Forholdet mellem den sagkyndige syns- og skønsmand og de sagkyndige lægdommere er i øvrigt ganske ubeskrevet i erhvervslejelovens forarbejder, og jeg skal undlade at gøre forvirringen større ved at kommentere de respektive roller for de mange sagkyndige.

Når man i øvrigt nu tillader bindende lejeaftaler mellem erhvervsdrivende og ligeledes har ophævet tidligere tiders præceptive lejeretsregler i erhvervsforhold, så virker det besynderligt, at eventuelle tvistigheder mellem lejer og udlejer fortsat skal afgøres på denne måde i modsætning til andre tvistigheder mellem erhvervsdrivende i øvrigt.

Der er derfor al mulig grund til at afskaffe lægdommermedvirken i erhvervslejesager.

Faktaboks:
Boligretten består af en juridisk dommer ved byretten. Ønsker dommeren eller en af parterne lægdommermedvirken under sagen, udmeldes en lejer- og en udlejerlægdommer. Dette princip gælder uanset om sagen vedrører trappevask i en bolig eller lejenedsættelse på millionbeløb i et erhvervslejemål.

For hver retskreds beskikker præsidenten vedkommende landsret for et tidsrum af fire år et antal lægdommere. På en liste opføres personer, der udpeges efter forhandling med de større foreninger af grundejere i retskredsen. På en anden liste opføres personer, der udpeges efter forhandling med de større lejerforeninger i retskredsen.

De, der beskikkes, skal være kendt med bolig- og huslejeforhold.
Der gælder de samme regler for lægdommere i boliglejemål, som i erhvervslejemål.

[1] Med EL § 77 er der nu mulighed for at aftale voldgiftsbehandling i erhvervslejesager, men af omkostningsmæssige grunde kan en sådan aftale kun anbefales, hvis parterne er økonomisk ligeværdige.


Udskrift fra: http://www.advokatsamfundet.dk/Service/Publikationer/Tidligere artikler/2005/Advokaten 6/Laegdommere ud af erhvervslejesager.aspx - d. 17-11-2017.
Ophavsretten tilhører Advokatsamfundet.
Informationerne må alene anvendes til eget ikke-kommercielt brug.