Advokaten 4 Pant og udlæg i andelsboliger

Print Print
15-04-2005

Af advokat Jens Frederik Hansen
Det kan umiddelbart virke lidt besværligt at tinglyse pantebreve i andelsboliger. Et par gode tip kan dog hjælpe en hurtigere gennem procedurerne med denne nye form for tingslysning.

Fra første februar er der som bekendt åbnet mulighed for tinglysning af pant, udlæg mv. i andelsboliger. Udgangspunktet for reglerne er naturligvis de eksisterende i tinglysningsloven, som vi alle kender. Men der knytter sig også en række særegne forhold til tinglysninger i andelsboligbogen, som alle advokater bør være opmærksomme på.

Hovedindholdet af pantebrevene er naturligvis det samme med kreditors og debitors navne, bopæl osv. og kravene til pantebreve er i det hele kalkeret af efter de tilsvarende for pantebreve i fast ejendom og løsøre.

Pantebrevenes standardbestemmelser, som Justitsministeriet med et misforstået udtryk insisterer på at kalde pantebrevsformularen, der på sædvanlig vis skal optrykkes på sidste side af pantebrevet er dog særlige for pantebreve til andelsboligbogen. Tekst mv. kan hentes i bekendtgørelsen om tinglysning i andelsboligbogen nr. 1138 af 23. november 2004.

En ganske særlig ting ved dokumenter i andelsboligbogen er, at de udover ejendommens adresse også skal rumme en kommunekode og en vejkode.
Kommunekoden er det nummer, som står ved siden af kommunenavnet i Labors kontordagbog.

Vejkoden derimod er vanskeligere at finde, men det kan gøres ved, at man på hjemmesiden www.ois.dk foretager en søgning på adressen. Den første gang man benytter den pågældende hjemmeside, skal man være opmærksom på at søgefunktionen gemmer sig i øverste højre hjørne af skærmbilledet.

Herefter fremkommer der et billede, der viser samtlige boligenheder (på dansk: lejligheder) på den pågældende adresse. Heriblandt vælger man at bede om oplysninger om en enkelt lejlighed og får nu et nyt skærmbillede, som oplyser, hvor lejligheden er beliggende. Samtidig er der ude i venstre kolonne af skærmbilledet en mulighed for at klikke på ordet adresser, og hvis man gør det, dukker den samme adresse op på ny, men denne gang foreviser den også vejkoden. Systemet er lidt omstændeligt, og det forventes også at blive forenklet, men indtil da må vi leve med det.

Ledsagende erklæringer
I forbindelse med tinglysningen skal der fremlægges en udskrift af bygnings- og boligregistret, der viser andelens adresse samt en erklæring fra andelsboligforeningen om ejerskabet og indehaverens brugsret til lejligheden.

Dette følger af tinglysningslovens § 42K.

BBR-udskriften fås ved henvendelse til det lokale kommunekontor. I København, hvor cirka halvdelen af landets samlede bestand af andelsboliger er beliggende, er det Byggeri og Bolig, Stadskonduktørembedet på Otiliavej, man retter henvendelse til.
Udskriften, skal vise kommunekode samt vejkode og man skal kunne se, at lejligheden hører til ejendommen. Retten er ikke interesseret i de BBR-udskrifter hvoraf antallet af vandskyllende toiletter mv. fremgår.

Erklæringen fra andelsboligforeningen er reguleret i såvel bekendtgørelsen om tinglysning i andelsboligbogen § 10, stk. 2 og bekendtgørelse om erklæringer mv. efter § 4a i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber nr. 1151 af 29. november 2004 med senere ændring. Bekendtgørelsen indeholder en særlig blanket til brug for afgivelsen af erklæringerne.

Udgangspunktet er, at erklæringen skal afgives af foreningens tegningsberettigede, men der er åbnet for, at bestyrelsen kan bemyndige administrator til at afgive erklæringerne, og det vil formentlig i løbet af få måneder blive den eneste gængse praksis.

En særlig hage her vil blive en bestemmelse i § 10 i bekendtgørelsen om tinglysning i andelsboligbogen om, at dokumenter skal være vedlagt fornødne legitimationspapirer i original eller kopi med en sådan bekræftelse, som dommeren finder tilstrækkelig.
Hvis den samlede bestyrelse for en andelsboligforening underskriver erklæringen, så accepteres dette uden yderligere undersøgelser. Hvis foreningen tegnes af et udvalg af bestyrelsesmedlemmer, så kræver man heller ikke dokumentation herfor.

Hvis derimod bestyrelsen har givet fuldmagt til andre, fx administrator til at afgive erklæringen, så kræves original fuldmagt forelagt. Ved større andelsboligforeninger er retten i Århus indstillet på at opbevare fuldmagten, men der er endnu ikke fastlagt nogen grænse for, hvor store henholdsvis små andelsboligforeninger dette gælder for.

Manglende erklæringer
Væsentligt er det at vide, at såfremt dokumenterne fremsendes til tinglysning uden de 2 krævede bilag, så skal dokumenterne alligevel lyses med frist til at indhente henholdsvis BBR-udskrift og erklæring fra bestyrelsen. Den regel kan der nok blive brug for mange gange.

Lige nu kan pantebreve i andelsboliger godt virke lidt besværligt, men om kort tid, når vi prøvet det nogle gange, så virker systemet sikkert enkelt og omgængeligt, og i hvert fald er der grund til at glæde sig over, at en stor andel af befolkningen for første gang har fået mulighed for at skaffe sig finansiering på en fornuftig måde, fordi pant i fast ejendom selvsagt giver den laveste risiko og dermed den laveste rente på deres gæld.