Advokaten 3 Effektivisering af bolighandelen

Print Print
15-03-2005

Af Finn Østrup, lektor, dr. merc. Handelshøjskolen i København, Institut for Finansiering
Det er vigtigt, at bolighandelen effektiviseres. Men det tvivlsomt, om det vil ske på baggrund af ministerens nyeste udspil.

Der har gennem mange år været enighed om, at det nuværende system for køb/salg af ejerboliger ikke fungerer tilfredsstillende, og at der er behov for ændringer. I første række har det været kritiseret, at der ved boligkøb er høje omkostninger. Andre problemer er usikkerhed omkring den pris, der faktisk opnås ved salg, samt den tid, det tager at gennemføre et salg. Endelig har det danske boligmarked været karakteriseret af meget store udsving i priserne for ejerboliger. Det er målet med denne artikel at bidrage med en række forslag, der kan effektivisere systemet for handel med ejerboliger. Samtidig må der sættes spørgsmålstegn ved, om det oplæg til reform af bolighandelen, som økonomi- og erhvervsministeren fremlagde i januar 2005, vil bidrage til en effektivisering.

Ministerens oplæg
I 1996 blev der under Erhvervsministeriet nedsat et udvalg, som skulle komme med forslag til forbedringer af det nuværende system for handel med ejerboliger. På trods af en omfattende rapport må det konstateres, at der ikke er sket klare forbedringer.[1] I januar 2005 fremlagde økonomi- og erhvervsministeren et nyt oplæg til reform af ejerbolighandelen. Det er et hovedpunkt i dette sidste forslag, at der skal skabes større konkurrence, hvilket søges gennemført ved at give større adgang til at udøve virksomhed som ejendomsformidler, bl.a. ved at give adgang for alle til at eje en ejendomsmæglervirksomhed. Endvidere er der forslag, som skal gøre det billigere at handle bolig, først og fremmest en sænkning af kravene til den information, som skal oplyses ved salg af en bolig. Et hovedpunkt er her, at der ikke længere skal være krav om, at der ved udbud af en bolig skal fremlægges et finansieringsforslag.

Det er spørgsmålet, om økonomi- og erhvervsministerens oplæg hjælper på de grundlæggende problemer ved bolighandel. Det er således tvivlsomt, om det grundlæggende problem ved ejendomshandler er manglende tilgang til erhvervet som ejendomsformidler. Hovedproblemet er snarere, at sælgere ved et boligsalg ikke tør betro salget af sin bolig til en formidler, som ikke har et ”navn”. Den virkelige hindring for en effektiv konkurrence er således formentlig i første række det forhold, at renommé – eller med et engelsk udtryk ”reputation” – spiller en afgørende rolle ved sælgers valg af formidler. Der har været mange eksempler på, at ejendomsmæglere for at skabe sig et navn/omdømme kaster sig ud i omfattende reklamekampagner for at skaffe sig kunder. Det er på denne baggrund tvivlsomt, om en slækkelse af adgangskravene for tilgangen til branchen overhovedet vil have effekt.

Det er i dag et problem for bolighandelen, at der er en tæt forbindelse mellem finansielle virksomheder og ejendomsmæglere. Branchen er domineret af nogle få store kæder, som har tilknytning til finansielle koncerner. Den tætte sammenhæng mellem finansielle virksomheder og ejendomsmæglere rejser tvivl om kvaliteten af den rådgivning, som sælgere og købere modtager på det finansielle område. Det er blevet vigtigere med en uafhængig finansieringsrådgivning i forbindelse med ejendomskøb, fordi der i dag er blevet flere finansieringsmuligheder, ligesom der også er blevet større forskel på de produkter, som udbydes af f.eks. forskellige realkreditinstitutter. Er det således mest ønskeligt, at finansiering sker gennem lån med variabel rente, eller bør man finansiere med fast-forrentede lån? Skal man tage et FlexGarantilån fra Realkredit Danmark eller et rente-max-lån fra Nykredit?      

Hvis køberen ikke præsenteres for et konkret finansieringsforslag ved købet, er der en større sandsynlighed for, at køberen henvender sig til andre rådgivere, herunder også uafhængige rådgivere som f.eks. advokater. Dette er positivt set ud fra et synspunkt om neutralitet på finansieringsområdet. Det er dog tvivlsomt, om bolighandel hermed gøres billigere. Finansieringsrådgiveren skal efterfølgende indhente oplysninger om ejendommen, bl.a. om det er fordelagtigt at videreføre eksisterende lån i en bolig. Resultatet kan blive ekstraarbejde, idet der skal indhentes oplysninger også i tilfælde, hvor et boligkøb ikke bliver effektueret. 

Endelig kan afskaffelsen af kravet om et finansieringsforslag ved boligformidling medføre, at potentielle boligkøbere går til bankerne for at få finansieringsrådgivning. Der er muligt, at bankerne vil benytte rådgivningen til et oversalg af egne produkter.

Forslag til effektivisering
Der er fire vigtige problemer ved det nuværende system for handel med ejerboliger: det er dyrt at handle bolig, der går ofte lang tid fra en bolig udbydes, til salget kan gennemføres, ofte må sælger acceptere en langt lavere pris end den, til hvilken boligen først udbydes, og der er behov for uafhængig finansiel rådgivning.

Fem tiltag kan umiddelbart lette disse problemer:

  • oplysninger om alle bolighandler offentliggøres, dvs. der indføres en slags ”børspligt” for ejendomshandler
  • det gøres obligatorisk for ejendomsformidlere at lægge alle udbudte huse ud på en bestemt internet-portal, som individuelle boligsælgere også skal have adgang til
  • der offentliggøres mål for ejendomsformidlernes performance
  • standardaftalevilkårene i forbindelse med ejendomsformidling ændres, således at der gives formidleren en tilskyndelse til hurtigt at sælge et hus til den rigtige pris
  • de finansielle virksomheders engagement i ejendomsformidling mindskes.

Obligatorisk informationspligt
I dag sælges næsten alle huse under medvirken af en ejendomsmægler. Den mest effektive måde at sænke omkostningerne på vil være, hvis sælgerne selv står for en større del af boligsalget. Dybest set er det ikke kompliceret selv at sælge sin bolig. Tidligere – tilbage i 1960erne – blev en stor del af boligsalget foretaget af de enkelte sælgere uden medvirken af en ejendomsmægler. Advokaten spillede dengang en mere central rolle ved rådgivning omkring salget.

Hvis en sælger i dag ønsker selv at stå for salget af sin bolig, støder det på to hindringer. For det første er sælgeren ikke klar over prisniveauet ved salg af tilsvarende boliger i sit område, og for det andet vil købere være nervøse for, at boligen udbydes til en for høj pris. Et salg, der bliver foretaget gennem en professionel ejendomsformidler, giver både sælger og køber en vis sikkerhed for, at prisen er korrekt. Disse hindringer for sælgers eget salg af boligen kan mindskes, hvis der offentliggøres opdateret information om alle boligsalg, og denne information gøres let tilgængelig for alle interesserede. Hver gang et salg foretages, bør der på en særlig boligportal udlægges oplysninger om salgsprisen og om visse vigtige karakteristika for boligen, f.eks. boligens og grundens størrelse, antallet af værelser, samt eventuelt også oplysninger om husets stand, f.eks. hvor gammelt køkken og badeværelse er.  Der bør således være en slags ”børspligt” ved boligsalg. Hvis købere og sælgere har udtømmende og opdateret information om priserne ved salg af tilsvarende boliger i et område, vil man let få et overblik over det aktuelle prisniveau og dermed opnå en større sikkerhed for, at en udbudspris er korrekt.

En offentliggørelse af priser vil samtidig gøre det sværere for en ejendomsformidler at give sælger en urealistisk forestilling om, at der kan opnås en høj pris ved salg af boligen. Det er indtrykket, at denne fremgangsmåde ofte benyttes af ejendomsformidlere som et middel til at hverve købere. Når boligen derefter gennem en længere periode forgæves har været udbudt til salg, overtales sælgeren til at acceptere en – ofte væsentlig – lavere pris. Hvis sælger selv har en god forestilling om det prisniveau, der kan opnås, bliver det sværere for en ejendomsformidler at indgive sælger en urealistisk forestilling om en høj pris. Resultatet af en obligatorisk oplysning om bolighandler kan således betyde en betydelig forkortelse af den gennemsnitlige salgstid, hvilket igen bevirker en reduktion af omkostningerne, bl.a. i forbindelse med avertering.

En obligatorisk informationspligt i forbindelse med bolighandler vil yderligere gøre det lettere for nye ejendomsformidlere – f.eks. advokater – at komme ind på markedet. Der bliver således lettere adgang til det, som i dag er de etablerede ejendomsformidleres monopol, nemlig information om den aktuelle situation på boligmarkedet.

Set fra et samfundsmæssigt synspunkt kan der også være væsentlige fordele ved at reducere den gennemsnitlige salgstid i forbindelse med bolighandler.  Der vil sjældnere i mindre omfang blive tale om, at en sælger i en salgssituation står med flere boliger i en kortere eller længere periode. Resultatet vil blive en bedre udnyttelse af den eksisterende boligmasse, da antallet af ubeboede boliger i forbindelse med bolighandler vil blive reduceret. En bedre udnyttelse af den eksisterende boligmasse vil skabe et nedadgående pres på det generelle prisniveau for ejerboliger. 

Endelig kan det være af betydning for politiske beslutningstagere og for samfundet som helhed at have opdateret viden om udviklingen på boligmarkedet. Den økonomiske udvikling i Danmark har traditionelt været tæt knyttet til udviklingen på markedet for ejerboliger. Hurtig adgang til oplysning om den aktuelle situation på ejerboligmarkedet giver også et bedre grundlag for husholdningers økonomiske dispositioner. 

Obligatorisk udbud på boligportal
Betydelige annonceringsudgifter er i dag en af de vigtigste grunde til det høje omkostningsniveau ved bolighandler. En oplagt mulighed er at gøre det obligatorisk for alle ejendomsformidlere at lægge oplysninger ud om alle udbudte boliger på en særlig boligportal. Offentligheden bør have adgang til denne boligportal. Hermed bliver det muligt let at danne sig et overblik over alle udbudte boliger. Hvis denne boligportal med tiden i stadig større omfang bliver udnyttet af boligkøberne, vil det kunne overflødiggøre annoncering i dagspressen og dermed betyde en reduktion i omkostningerne ved bolighandel. Det bør overvejes, hvordan en sådan boligportal med alle udbudte boliger kan ”løbes” i gang. En mulighed er et krav om, at professionelle ejendomsformidlere i deres annoncering skal gøre opmærksom på portalen.

Der kunne gives adgang for individuelle boligsælgere til selv at annoncere deres bolig på boligportalen. Hermed opnås der en yderligere mulighed for effektivisering af bolighandelen. En af hindringerne for at sælgere i dag selv står for salget, er at potentielle køberes opmærksomhed bliver fanget af store annoncer i dagspressen, og at det er svært for individuelle sælgere at fange købernes opmærksomhed gennem deres – normalt mindre – annoncer.

Offentliggørelse af mål for mægleres performance
Det formindsker konkurrencen mellem ejendomsformidlerne, at køberne ikke har noget reelt grundlag for at vurdere formidlernes ekspertise, men baserer deres valg af ejendomsformidler på renommé samt på omfattende reklamekampagner. Det vil være en fordel, hvis købere ikke blot skal basere sig på ejendomsformidlernes egne oplysninger om performance, men får et reelt grundlag for at vurdere, hvilke kvalifikationer formidlerne i realiteten har. Dette kan ske, hvis det gøres obligatorisk for ejendomsformidlerne at offentliggøre enkle nøgletal om performance. Oplagte mål for performance kan være: (1) antallet af udbudte boliger i forskellige perioder, herunder også det antal, der faktisk sælges, (2) den gennemsnitlige salgstid, samt (3) den faktiske salgspris som procent af den oprindelige udbudspris. Gennem en offentliggørelse af mål for ejendomsformidlernes performance bliver det lettere for nye formidlere med bedre kvalifikationer at trænge ind på markedet. Sælgerne får et kvalificeret grundlag for at vælge de formidlere, der har den bedste performance.

Standardaftalevilkårene
Lange salgstider fordyrer i dag bolighandelen samt skaber en stor usikkerhed for sælger. Det blev omtalt ovenfor, at lange salgstider kan skyldes et bevidst forsøg fra ejendomsformidlere på at tiltrække kunder ved at lægge ud med en kunstigt høj udbudspris. Det er muligt at begrænse denne praksis ved at ændre standardaftalevilkårene ved ejendomsformidling, således at der gives formidleren en tilskyndelse til at starte med en udbudspris, der ikke er urealistisk høj. En oplagt mulighed er at ændre aflønningen for ejendomsformidlere, således at der foretages et procentuelt større fradrag i salæret, hvis en bolig sælges til en lavere pris end den pris, der oprindelig blev aftalt mellem formidler og sælger. Omvendt kan der gives et procentuelt større tillæg, hvis en bolig sælges til en højere pris end den pris, som oprindelig blev aftalt mellem sælger og mægler.

Der kan gives et eksempel. Det aftales mellem ejendomsformidler og sælger, at der stiles mod at sælge en bolig til f.eks. tre mio. kr. Ved et salg til tre mio. kr., kan det aftales, at salæret skal være på f.eks. tre procent svarende til 90.000 kr. For hver 100.000 kr. boligen sælges over tre mio. kr., kan formidler modtage f.eks. 10.000 kr. svarende til ti procent – ud over basissalæret på 90.000 kr. For hver 100.000 kr. boligen sælges under tre mio. kr., kan der ske et fradrag i basissalæret på f.eks. 10.000 kr., ligeledes svarende til ti procent.

Finansielle virksomheder og ejendomsformidlere
En afskaffelse af kravet om, at ejendomsformidlere skal udarbejde et finansieringsforslag, vil bidrage til at løsne forbindelsen mellem ejendomsformidlere og finansielle virksomheder. Det er imidlertid spørgsmålet, om dette er tilstrækkeligt til effektivt at sikre en uafhængig finansieringsrådgivning. En oplagt – men mere radikal – mulighed er helt at skære båndet over mellem finansielle virksomheder og ejendomsformidlere, idet der som led i tilsynet med finansielle virksomheder ikke længere gives adgang til, at finansielle virksomheder kan udøve virksomhed inden for ejendomsformidling – hverken direkte eller indirekte gennem franchise-virksomhed. Et sådant forbud vil have den yderligere fordel, at det bidrager til større konkurrence på det finansielle område.  

Tvivlsom effekt af initiativ
Bolighandler er afgørende økonomiske dispositioner, hvor det er vigtigt, at der er lave omkostninger og lille usikkerhed. Endvidere er det vigtigt, at køb og salg sker til korrekte priser. Det er tvivlsomt, om økonomi- og erhvervsministerens oplæg fra januar 2005 i væsentlig grad bidrager til at effektivisere boligmarkedet. Der er en nærliggende risiko for, at det nye oplæg får lige så lidt indflydelse på boligmarkedet som det omfattende oplæg, der blev fremlagt af Erhvervsministeriet i 1997, og det er muligt, at oplægget vil føre til en fordyrelse af bolighandelen. Forslagene fremlagt ovenfor er simple og lette at gennemføre. Det er også sandsynligt, at de virkelig vil føre til en effektivisering. 

[1] Erhvervsministeriet, “Boligrapport”, 1997.