Advokaten 3 Hvor går grænsen ?

Print Print
13-03-2001
Af fuldmægtig Birgitte Gram Blenstrup, nævnssekretariatet

Må en advokat optræde både som ejendomsformidler for sælger og som berigtigende advokat for køber i den samme ejendomshandel?

En advokat må ikke i samme sag rådgive, repræsentere eller virke for to eller flere kli-enter, hvis der består en interessekonfikt mellem disse. En advokat må heller ikke påta-ge sig en parts sag efter først at have repræsenteret eller have rådgivet modparten (se herom Lars Økjær Jørgensens artikel i Advokaten 10/1998).
Advokaten kan som udgangspunkt ikke slippe ud af en interessekonfliktsituation ved blot at oplyse klienten herom eller ved at opnå klientens samtykke til at fortsætte sagen.
Advokatnævnet tager jævnligt stilling til spørgsmålet om interessekonflikt.
Ved kendelse af 31.01.2000 – j.nr. 02-0406-99-3348 – udtaltes:
”Advokatnævnet finder, at advokat X har tilsidesat god advokatskik ved at have repræ-senteret Z’s (klagerens) modpart, velvidende at hun var repræsenteret af hans kollega.
Advokat X burde således have ophørt repræsentationen straks det konstateredes, at der var opstået konflikt mellem de repræsenterede parter.”
Advokat X blev pålagt en bøde på kr. 2.500,-.
Kendelsen er af advokat X blevet indbragt for landsretten.
Ved kendelse af 31.01.2000 – j.nr. 02-0401-99-5254 – udtalte Advokatnævnet:
”Da advokat X har repræsenteret Y i skel-sagen, finder Advokatnævnet, at advokat X ved sin overtagelse af repræsentationen af Y’s modpart i skel-sagen har udsat sig for nærliggende risiko for interessekonflikt, samt at repræsentationen udadtil må opfattes som problematisk.”
Som følge heraf blev der tildelt advokat X en irettesættelse i medfør af retsplejelovens § 147, c, stk. 1.
Ovennævnte er dog ikke til hinder for, at en advokat på opfordring af to eller flere kli-enter medvirker til stiftelse eller berigtigelse af kontraktsforhold, hvorom der er enig-hed mellem parterne. Det er dog en forudsætning, at advokaten opfordres af begge par-ter, og at der ikke består nogen interessekonflikt eller nærliggende risiko herfor mellem parterne.
Efter lov om omsætning af fast ejendom kan ejendomsformidlere, herunder ejendoms-mæglere og advokater foretage formidling på vegne sælger af en fast ejendom og sam-tidig foretage den fornødne dokumenthåndtering – berigtigelse – til gennemførelse af ejendomshandlen.
Af lov om omsætning af fast ejendom § 15, stk. 1 fremgår det, at ejendomsformidleren ikke må være formidler for begge parter i samme handel.
Bestemmelsen er baseret på det synspunkt, at ingen formidler kan varetage købers og sælgers interesser lige godt i den samme ejendomshandel, og bestemmelsen har endvi-dere til hensigt at forhindre, at en formidler optræder som rådgiver for køber om punk-ter, hvor parterne har modstående interesser.
Såfremt en part ikke bistås af egen rådgiver, skal formidleren for den anden part rådgi-ve den pågældende om behov og mulighed for at søge en sådan bistand, jf. lov om om-sætning af fast ejendom § 15, stk. 2. Denne generelle pligt til at rådgive om partens behov for rådgivning andet steds suppleres af en konkret pligt til at gøre særligt op-mærksom herpå i særlige situationer, f.eks. hvis der foreligger specielle uklarheder i handelsgrundlaget.
Der pålægges herefter ejendomsformidleren en vis vejledningspligt over for en køber, der ikke er repræsenteret af egen rådgiver.
Et typisk rejst spørgsmål har været, om en advokat kan optræde som henholdsvis ejen-domsformidler for sælger af en fast ejendom og berigtigende advokat for køber i en og samme sag, uden at dette vil være i strid med god advokatskik.
Udover at en advokat, der optræder som ejendomsformidler, er omfattet af lov om om-sætning af fast ejendom, skal advokaten tillige efterleve de almindelige advokatpligter.
Advokatnævnet afsagde den 26. oktober 1999 en kendelse (j.nr. 41-104-97-10), hvor en advokat på samme adresse drev advokat- og ejendomsmæglervirksomhed. Kendelsen, der var principiel og derfor blev behandlet i plenum, er i øvrigt gengivet i Advokaten 2/2000.
En advokat drev på samme adresse virksomhed som henholdsvis advokat i eget navn og ejendomsmæglervirksomhed under advokatens eget navn med tilføjelse af ”Ejen-domme”. X Ejendomme fik til opgave som ejendomsmægler at omsætte en ejendom for et dødsbo og forestod underskrift på formidlingsaftalen. Ved købsaftale af 26.06.1997 blev ejendommen solgt og efter købsaftalens underskrivelse opfordrede køberne advo-katen til at berigtige handlen, hvorefter han udarbejdede skøde og tinglyste dette. Køber konstaterede efter indflytningen, at trægulvene gav sig og måtte som følge heraf lægge cementgulve i stedet for. Af tilstandsrapporten vedrørende ejendommen fremgik, at trægulvene gav sig ved belastning, og på grund af tilstandsrapporten og en af dødsboet ønsket ansvarsfraskrivelsesklausul kunne køber ikke anlægge en mangelssag mod boet.
Advokaten havde for berigtigelsen beregnet sig et salær på kr. 4507,50 ekskl. moms. Advokaten havde ved beregningen af salæret lagt de tidligere gældende salærtakster til grund med fradrag af 25%. Rabatten på de 25% afspejlede efter advokatens opfattelse den del af det takstmæssige salær, der vedrørte rådgivningen.
”Advokatnævnet udtaler:
Vedrørende adfærdsklagen:
Samtlige medlemmer bemærker:
Advokatnævnet har kompetence til at påkende, om en advokat, der også er ejendoms-formidler, har tilsidesat god advokatskik ved overtrædelse af lov om omsætning af fast ejendom.
[Advokaten] har ved udformningen af faktura af 15. juli 1997 givet udtryk for, at salæ-ret er baseret på gældende salærtakster. Da der ikke længere gælder sådanne takster, er denne fremgangsmåde ikke i overensstemmelse med god advokatskik.”
Et flertal på 11 medlemmer bemærker:
”Vi lægger til grund, at handlens efterfølgende berigtigelse alene var af ekspeditions-mæssig karakter, jf. herved § 14 i lov om omsætning af fast ejendom. [Køberne] har da heller ikke søgt – eller fået – rådgivning hos [advokaten]. Der var endvidere ikke for [advokaten] på daværende tidspunkt grundlag for at antage, at parterne havde mod-stående interesser. Vi bemærker i denne forbindelse, at det, som [køberne] har anført om manglende rådgivning om ejerskifteforsikring, ikke kan tillægges afgørende betyd-ning, da det – som nævnt i klageskrivelsen af 18. september 1997 – fremgik af tilstands-rapporten, at trægulvene gav sig ved belastning, jf. herved § 5, stk. 1, nr. 1, i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Under disse omstændigheder finder vi, at det forhold, at [advokaten] berigtigede den handel, han havde formidlet, ikke i sig selv er en tilsidesættelse af god advokatskik.
Det er herefter et spørgsmål, om køberne er blevet vejledt i overensstemmelse med § 15 i lov om omsætning af fast ejendom. § 15 lyder således:
”§ 15. Ingen må være formidler for begge parter i samme handel.
Stk. 2. Såfremt en part ikke bistås af egen rådgiver, skal formidleren for den anden part rådgive den pågældende om behov og mulighed for at søge sådan bistand.”
Det fremgår af forarbejderne til § 15 (betænkning nr. 1241/1992 s. 63 og Folketingsti-dende 1992-1993 tillæg A, sp. 7749), at bestemmelsen i stk. 1 ikke indebærer, at en formidler med salgsopdrag ikke må medvirke til at afslutte en bindende aftale, selv om køber vælger ikke at have egen rådgiver, men at bestemmelsen forhindrer, at formidle-ren i denne situation optræder som rådgiver for køberen om punkter, hvor parterne har modstående interesser. Formålet med stk. 2, der blev indsat under Folketingets be-handling, er at styrke varetagelsen af især købers interesser. Ifølge Erhvervsudvalgets betænkning fastslår reglen ”en henvisningspligt for formidlere, såfremt en part ikke bistås af egne rådgivere. Der er alene tale om en pligt til at påpege et rådgivningsbe-hov og således ikke en pligt til faktisk at engagere en rådgiver.” (Folketingstidende 1992-1993 tillæg B, sp. 1947).
Der må i et tilfælde som det foreliggende, hvor [advokatens] ejendomsmæglerfirma henviser til [advokatens] advokatfirma med henblik på den ekspeditionsmæssige berig-tigelse af handlen, påhvile formidleren en pligt til klart at rådgive køber om adgang til og behov for at søge egen bistand og sikre, at køberen ikke fejlagtigt går ud fra, at ad-vokaten er købers rådgiver. [Køberne] har bestridt, at de har fået sådan rådgivning, og det må herefter påhvile [advokaten] at bevise, at rådgivningen har fundet sted. Vi fin-der, at oplysningerne fra [advokaten], der ikke selv har mødt køberne, og indholdet af pkt. 17 i standardaftalen ikke er tilstrækkelig i så henseende. Vi lægger herefter til grund, at § 15, stk. 2, i lov om omsætning af fast ejendom ikke er overholdt. [Advoka-ten] har derfor tilsidesat god advokatskik, jf. retsplejelovens § 126.
Nævnet har ikke tidligere haft lejlighed til at udtale sig om det nærmere indhold af vej-ledningspligten efter lov om omsætning af fast ejendom § 15. Vi finder derfor, at [ad-vokaten] for denne overtrædelse samt for udformningen af fakturaen bør tildeles en advarsel.”
Mindretallet udtalte, at advokaten ved at yde bistand til både sælger og køber i ejen-domshandlen havde tilsidesat god advokatskik.
”Vedrørende salærklagen:
11 medlemmer udtaler:
[Advokatens] arbejde vedrørende berigtigelse af handlen har ikke indeholdt rådgiv-ning, men fortrinsvis bestået i udarbejdelse af skøde på grundlag af aftalen og i ting-lysning af skødet. Under hensyn hertil og til, at han også var formidler af handlen, fin-der vi, at han alene er berettiget til et arbejdsvederlag, som skønsmæssigt fastsættes til 3.500 kr. ekskl. Moms.”
Mindretallet fandt, at advokatens bistand måtte anses for værdiløs og stemte for at stadfæste kredsbestyrelsens kendelse.
Ifølge kendelsen er det altså tilladt, at en advokat optræder som formidler for sælger og berigtigende advokat for køber i samme ejendomshandel på betingelse af,
at handlens efterfølgende berigtigelse alene er af ekspeditionsmæssig karakter,
at køberen ikke har søgt eller fået rådgivning hos advokaten, og
at advokaten ikke ved handlens berigtigelse havde grundlag for at antage, at parterne havde modstående interesser.
Derudover skal vejledningspligten i lov om omsætning af fast ejendom § 15 overhol-des, hvilket er ensbetydende med, at formidleren skal rådgive køberen om adgangen til og behovet for at søge egen bistand og sikre, at køberen ikke fejlagtigt går ud fra, at advokaten er købers rådgiver. I disse situationer påhviler det formidleren at bevise, at køberen har modtaget denne vejledning.
Det kan endvidere udledes af kendelsen, at i sådanne sager, hvor advokatens arbejde i forbindelse med berigtigelsen består i udarbejdelse af skøde og tinglysning heraf, og den berigtigende advokat således ikke forestår nogen rådgivning af køber, og hvor ad-vokaten endvidere har optrådt som formidler for sælger, og som følge deraf har forud-gående kendskab til sagen, nedsættes salæret forholdsmæssigt.