Juni

Print Print
01-06-2008
IV. Advokatens forhold til klienten
2. Fejl og pligter
2.6. Ejendomshandel
2.6.2. Undersøgelsespligt

Kendelse af 25. juni 2008
Indklagede bistod klager i forbindelse med berigtigelse af en ejendomshandel. I købsaftalen var ejendommens areal var 550 m2. Klager modtog tingbogsattest, ejendomsoplysningsskema, BBR-ejermeddelelse og matrikelkort. Klager blev ca. tre år efter købet opmærksom på, at grunden manglede 100 m2. Klager kontaktede teknisk forvaltning i kommunen, der fremviste luftfoto af grunden, hvoraf fremgik, at dele af grunden lå på nabogrunden. Klager kontaktede herefter en landmåler, der konstaterede, at 100 m2 var beliggende på naboens grund. Klager klagede til Advokatnævnet over, at indklagede ikke havde undersøgt ejendommens areal. Indklagede oplyste under klagesagen, at han ikke i forbindelse med gennemgang af købsaftalen med klager stødte på forhold, der gav anledning til at kunne forudse problemer med ejendomsretten, og at han ikke i forbindelse med rådgivningen var forpligtet til at besigtige ejendommen, da dette ligger udenfor normal rådgivning ved erhvervelse af fast ejendom. Advokatnævnet afgjorde klagen således: ”Medmindre der i købsaftalen eller de dertil benyttede dokumenter findes særlig anledning til at tvivle på rigtigheden af oplysninger om en ejendoms areal, påhviler det ikke en berigtigende advokat en pligt til nærmere at undersøge forholdene nærmere. I den for nævnet forelagte sag er der intet grundlag for at forlange at indklagede skulle have undersøgt forholdene nærmere, hvorfor han frifindes.”

XIV. Forholdet til modparten og dennes advokat
3. Grænser for varetagelse af egen klients interesser
3.6. Ejendomshandler
3.6.8. Forsinkelse

Kendelse af 23. juni 2008
Klagerne solgte deres ejendom med overtagelsesdag den 1. juni 2007 til en køber, der var repræsenteret af indklagede, som skulle forestå handelens berigtigelse. Ifølge købsaftalens pkt. 15 skulle endeligt skøde i underskrevet stand sendes til sælger eller sælgers ejendomsmægler senest den 7. maj 2007 og endeligt skøde sendes til tinglysning senest den 26. maj 2007. Ifølge det til sagen oplyste var det ikke teknisk muligt for indklagede at udfærdige skødet før den 24. maj 2007, da køberen først på dette tidspunkt havde fået afklaret, om der skulle handles kontant. Den 24. maj 2007 sendte indklagede et skødeudkast til ejendomsmægleren, der samme dag godkendte dette. Ved brev af 31. maj 2007 rykkede indklagede sin klient for at returnere skødet i underskrevet stand. Indklagede modtog den 11. juni 2007 det underskrevne skøde fra køberen og videresendte dette til mægleren, der modtog skødet den 12. juni 2007. I breve af 27. juni og 11. juli 2007 rykkede indklagede mægleren for at modtage det underskrevne skøde fra sælgerne. Klagerne var på udlandsrejse i perioden den 13. juni – 14. juli 2007, og de returnerede skødet i underskrevet stand den 13. eller 14. juli 2007 hos mægleren. Indklagede modtog skødet den 16. juli 2007, og samme dag sendte han det til ejendomsværdipåtegning, hvorfra kommunen returnerede dette den 20. juli 2007. Skødet er dog først stemplet modtaget på indklagedes kontor den 27. juli 2007. Indklagedes kontor holdt sommerferielukket i perioden torsdag den 26. juli efter kontortidsophør til tirsdag den 14. august 2007 ved kontortids begyndelse. Den 15. august 2007 sendte advokaten skødet til tinglysning og anmodede ejendomsmægleren om diverse dokumentation til brug for udarbejdelse af refusionsopgørelsen. Ved breve af 23. august, 4., 19. og 27. september og 3. oktober 2007 rykkede indklagede mægleren for modtagelse af diverse oplysninger til brug for udarbejdelse af refusionsopgørelsen. Klagerne klagede til Advokatnævnet, der afgjorde klagen således: ”Som sagen foreligger oplyst, finder Advokatnævnet, at [indklagede] ikke har tilsidesat god advokatskik i relation til skødeekspeditionen frem til den 27. juli 2007, hvor skødet kom retur fra ejendomsværdipåtegning. Nævnet lægger herved bl.a. vægt på, at [indklagedes] klient i brev af 20. oktober 2007 har erkendt at have forsinket sagen, og at [klagerne] var bortrejst til udlandet fra den 12. juni – 16. juli 2007. For så vidt angår det videre forløb lægger nævnet til grund, at skødet kom retur fra ejendomsværdipåtegning til [indklagedes] kontor den 27. juli 2007, men at skødet på grund af advokatens ferieafholdelse fra den 26. juli – 14. august 2007 først blev sendt til tinglysning den 15. august 2007. 15 medlemmer voterede herefter for at udtale følgende: Da indklagede sendte skødet til ejendomsværdipåtegning den 16. juli 2007, var han bekendt med, at ekspeditionen af skødet, der skulle have været indleveret til tinglysning den 26. maj 2007, var meget væsentligt forsinket. Indklagede havde derfor, inden han tog på ferie fra den 26. juli – 14. august 2007, særlig anledning til at sikre, at skødet ikke i hans fravær blev yderligere forsinket, f.eks. ved at aftale med en kollega fra kontorfællesskabet, at denne skulle sende skødet til tinglysning, når det måtte komme retur fra ejendomsværdipåtegning. Indklagede sendte skødet til ejendomsværdipåtegning få dage før sin ferie og måtte påregne, at dette kom tilbage inden for almindelig ekspeditionstid. Under disse omstændigheder – og da ferieafholdelse efter nævnspraksis ikke kan begrunde en forsinkelse af den nævnte varighed – finder flertallet, at indklagede har tilsidesat god advokatskik, jf. retsplejelovens § 126, stk. 1, også selv om han ikke var skyld i forsinkelsen frem til den 27. juli 2007. 2 medlemmer voterede for at udtale følgende: Indklagede kunne ikke af de grunde, der er anført ovenfor, påregne, at dokumenterne ville blive sendt til hans kontor på det pågældende tidspunkt. Han holdt ferie i en sædvanlig periode i en ikke usædvanlig længde og ekspederede herefter sagen hurtigt ved tilbagekomsten fra ferie. På denne baggrund finder mindretallet ikke, at indklagede har tilsidesat god advokatskik. Vedrørende sanktionsfastsættelsen voterede 9 medlemmer for i medfør af retsplejelovens § 147 c, stk. 1, at tildele indklagede en irettesættelse, idet der forelå undskyldende omstændigheder. 8 medlemmer voterede for at pålægge indklagede en bøde på 10.000 kr., idet indklagede burde have taget højde for, at sagen var i proces op til ferieafholdelsen, og at der derfor kunne forventes at skulle foretages videre skridt i sagen under hans ferie. Det forhold, at klienterne selv afholdt ferie under det samlede sagsforløb, er ikke en formildende omstændighed i relation til sanktionsudmålingen. Der afsiges kendelse i overensstemmelse med flertallets votum, hvorefter indklagede tildeles en irettesættelse. ”