April

Print Print
01-04-2008

I. Nævnets sanktions- og reaktionsmuligheder
3. Andre reaktionsmuligheder
3.9. Genudlevering af frakendt beskikkelse

Kendelse af 15. april 2008
Ved kendelse af 17/5 1995 blev advokat X frakendt retten til at udøve advokatvirksomhed indtil videre. Den 30/7 2005 anmodede X om genudlevering af advo­kat­bestallingen. Nævnet traf den 28. november 2005 afgørelse om, at bestallingen ikke skulle genudleveres. Nævnet traf afgørelse ud fra en samlet vurdering af X's forhold, herunder det oplyste om hans hidtidige beskæftigelse, hans manglende vedligeholdelse af sin juridiske viden og navnlig det oplyste om hans betragtelige gæld. X søgte på ny i 2008 om genudlevering af advokatbestallingen. Han oplyste, at hans samlede gæld efter gældssanering i december 2007 udgjorde 29.040 kr., der blev afvikles fra 1. januar 2008 til 1. juni 2013 med 5.280 kr. årligt. Han var ansat i et firma som bogholder og mægler, hvilket indebar daglig stillingtagen til juridiske spørgsmål særligt i forbindelse med lejeret og skødeskrivning. Han havde i foråret 2007 deltaget i kursus i lejeret på Københavns Universitet. Han ønskede i sit nuværende ansættelsesforhold at supplere sit arbejdsområde med formidling af salg af boliger i udlandet. Nævnet traf herefter følgende afgørelse: ”Som anført af Højesteret i dom, gengivet i UfR 2008.874, må i vurderingen af, om en frakendelse indtil videre bør ophæves efter retsplejelovens § 147 f, stk. 2, bl.a. indgå omfanget, karakteren og grovheden af de forhold, der begrundede frakendelsen, og om der er grund til at antage, at den pågældende fortsat ikke vil udøve advokatvirksomhed på forsvarlig vis. [X] har nu været frakendt sin advokatbestalling i 13 år. Efter en samlet vurdering af [X's] forhold, herunder det oplyste angående hans beskæftigelse gennem en længere årrække og hans væsentligt forbedrede økonomiske forhold som følge af den opnåede gældssanering, finder nævnet – navnlig under hensyn til princippet om proportionalitet – at frakendelsen bør ophæves. Nævnet har ikke herved taget stilling til, om betingelserne for genudlevering af beskikkelsen i øvrigt er opfyldt.”

Kendelse af 15. april 2008

Ved kendelse af 19/8 1999 frakendte Advokatnævnet X retten til at udøve advokatvirksomhed indtil videre. Den 8/11 2004 anmodede X om genudlevering af advokatbestallingen. Ved afgørelse af 10. januar 2005 bestemte nævnet, at bestallingen ikke skulle genudleveres, da nævnet ikke fandt grundlag for at tro, at der forelå sådanne særlige, ændrede forhold, at X kunne forventes at kunne drive advokatvirksomhed på forsvarlig vis. X anmodede Justitsministeriet om at indbringe afgørelsen for Østre Landsret, der den 29. juni 2006 stadfæstede nævnets kendelse. Dommen blev indbragt for Højesteret, der ved dom af 28. november 2007 stadfæstede dommen med følgende begrundelse: ”Frakendelse af retten til at drive advokatvirksomhed indebærer et alvorligt indgreb i en advokats erhvervsmuligheder. I vurderingen af, om en frakendelse indtil videre bør ophæves efter retsplejelovens § 147 f, stk. 2, må bl.a. indgå omfanget, karakteren og grovheden af de forhold, der begrundede frakendelsen, den tid, der er gået siden frakendelsen, og om der er grund til at antage, at den pågældende fortsat ikke vil udøve advokatvirksomhed på forsvarlig måde. Fire dommere udtaler herefter: Efter en samlet vurdering af de forhold, der førte til frakendelsen af [X's] advokatvirksomhed, og efter oplysningerne om hans forhold i den mellemliggende tid tiltræder vi – uanset at der nu er gået 8 år siden frakendelsen – at frakendelsen ikke er ophævet. Vi stemmer derfor for at stadfæste dommen. En dommer udtaler: [X] har nu været frakendt retten til at udøve advokatvirksomhed i 8 år. På denne baggrund og efter en samlet vurdering af de forhold, der førte til frakendelsen, og det oplyste om hans beskæftigelse m.v. i tiden efter frakendelsen finder jeg – navnlig under hensyn til princippet om proportionalitet – at frakendelsen bør ophæves. Jeg har herved ikke taget stilling til, om betingelserne for genudlevering af beskikkelsen i øvrigt er opfyldt.” X anmodede den 14. februar 2008 på ny om genudlevering og oplyste, at han holdt sine juridiske kvalifikationer ved lige, men at han af forsørgelsesmæssige grunde siden 2004 havde været ansat som lærer i folkeskolen. Han ville søge ansættelse i et firma, der arbejder med personalejura, hvis han fik genudleveret bestallingen. Nævnet fandt ikke grundlag for at genudlevere bestallingen. Nævnet begrundede beslutningen således: ” Højesteret har som anført ved dom af 28. november 2007 stadfæstet nævnets kendelse af 10. januar 2005. Højesteret har herved tillige henset til forholdene efter nævnets kendelse. Nævnet finder ikke, at [X] har anført forhold eller omstændigheder, der giver grundlag for at imødekomme [X's] anmodning om genudlevering af retten til at udøve advokatvirksomhed så kort tid efter Højesterets dom. Nævnet tager derfor ikke [X's] anmodning om genudlevering til følge.”

V. Interessekonflikt
6. Bistand til begge parter
6.4. Modstridende interesser
+
XIV. Forholdet til modparten og dennes advokat
3. Grænser for varetagelse af modpartens interesser
3.6. Ejendomshandel
3.6.8. Forsinkelse i berigtigelsen

Kendelse af 28. april 2008
Klager ville i 2005 købe fast ejendom i T. Han ønskede rådgivning herom og rettede henvendelse til indklagede, på baggrund af en annonce indrykket af Advokatfirmaet i avisen. Det fremgik heraf:
”Køb af drømmebolig i T med juridisk sikkerhedsnet… det kan godt betale sig!
Hvorfor købe bolig i udlandet uden advokatsikkerhed?
Kontakt os inden køb”
Indklagede havde derudover udarbejdet salgsmateriale vedrørende ”A C”, Al.
Af et foreliggende notat, udarbejdet af advokatfirmaet fremgår under overskriften ”grundlaget” følgende:
”Salget af boliger i A C sker i et samarbejde med det danske advokatfirma, som via sin boligafdeling, ABU, har indgået en samarbejdsaftale med ejendoms- og formidlingsfirmaet, T-H i A.
I advokatfirmaet har vi en mangeårig erfaring med køb og salg af boliger i bl.a. S og P. I tilknytning hertil har vi udarbejdet et rådgivningskoncept, specielt rettet mod danskeres køb (og salg) af boliger i T, især i Al-distriktet under Al-provinsen.”
Under ”vore grundkriterier for samarbejdspartnere” er bl.a. anført (sidste afsnit side 6):
”På denne baggrund har vi også et ønske om at få en tilbagemelding fra alle vore klienter og kontakter om den oplevelse, man har fået fra ekspeditionen i en ejendomshandel i T, gerne med evt. kritikpunkter eller forslag til forbedringer, både i vor del af ydelsen og T-Hs ydelser.”
Under afsnittet ”prisniveauet på forskellige boligtyper” er anført:
”Ethvert køb kræver dog en grundig besigtigelse af en flerhed af muligheder. Både vi og T-H vil gerne medvirke til at sammensætte et varieret udbud af boliger, helt konkret tilpasset den enkeltes ønsker. Vi vil foretage en grundig forhåndsbeskrivelse og gerne deltage i at arrangere en besigtigelsestur og vil ofte også kunne deltage i selve forevisningen, således at vi i hele forløbet indgår som garant for, at alt går korrekt til, at alt forstås, og at alt bliver oplyst, samt sidst, men ikke mindst, at købet bliver gennemført på den juridisk korrekte måde. Vi står også som garanter for, at ingen skal føle sig presset ind i et køb.”
Videre hedder det side 9, sidste afsnit:
”Vores anbefaling som dansk advokatfirma til køber vil derfor være at lade hele ekspeditionen af handlen og købesummens betaling styre af en erfaren dansk advokat, som skal sikre den rigtige aftaleindgåelse samt sikre køberens rettigheder, inden pengene gives fri til sælger. Honorarer for en sådan advokatbistand vil normalt ligge i størrelsesordenen 1.000 – 2.000 Euro ekskl. moms.”
Klager mødte personligt for kredsbestyrelsen og forklarede, at han købte en rejse til T af advokatfirmaet. Med på rejsen var blandt andet indklagede. Under og efter rejsen var han af den klare opfattelse, at indklagede agerede som advokat for ham.
Indklagede sendte med brev af 15. april 2005 hovedaftale med bilag med henblik på underskrift.
Indklagede foretog samtidig en økonomisk opgørelse således:
”Jeg skal samtidig hermed foretage en økonomisk opgørelse:
1. Købesum                                                               Euro  130.000,00
2. T handelsomkostninger                                     Euro       1.000,00
3. Vort honorar                                                           Euro      2.000,00
    med tillæg af moms                                             Euro         500,00
4. Overførselsgebyr købesum og rater heraf,
     anslået til i alt                                                       Euro         150,00
I alt                                                                              Euro  133.650,00”

klager underskrev efterfølgende den 21. april 2005 hovedaftalen vedrørende køb af lejlighed i Al, T. Aftalen var udarbejdet af advokatfirmaet v/indklagede. Aftalen blev senere underskrevet af sælger.
I hovedaftalen under pkt. 4.2, købesummen, er bl.a. anført:
”Købesummen betales kontant senest 25. april 2005. Beløbet indbetales pr. denne dato hos advokatfirmaet, der indsætter pengene på en spærret konto (klientkonto). Advokatfirmaet er overfor køber berettiget og overfor sælger forpligtet til at frigive købesummen til sælger, når… Denne bemyndigelse fra køber til advokatfirmaet er uigenkaldelig. Bemyndigelsen indgår som et afgørende element i overdragelsens gennemførelse. Evt. renter i deponeringstiden tilfalder køber.”
Under pkt. 8.2 og 8.3, fuldmagt, er anført:
”Af hensyn til købers forpligtelser til at medvirke til en hurtig ekspedition af handlen, skal køber enten møde op personligt i T, når dette er påkrævet, eller udstede en fuldmagt til en af advokatfirmaet anvist person til at underskrive de pågældende steder på købers vegne. Fuldmagten skal have det nødvendige, men dog det snævrest mulige omfang. Fuldmagten må ikke give adgang til at sælge boligen eller pantsætte denne og ej heller fuldmagt til at frigive den hos advokatfirmaet deponerede købesum. (Denne ret tilkommer alene advokatfirmaet). …. Fuldmagtsdokumentet udleveres af køber til advokatfirmaet.”
Under pkt. 9.1, betingelser, er anført:
”Overdragelsen er fra sælgers side betinget af, at køber betaler købesummen. Når køber har deponeret købesummen i henhold til afsnit 4.2 samt det foreløbigt beregnede omkostningsbeløb i henhold til afsnit 11.2 hos advokatfirmaet, betragtes denne betingelse for opfyldt.”
Under pkt. 9.2 er anført:
”Overdragelsen er fra Købers side betinget af:
1)      at Køber/købet godkendes af de t myndigheder, jf. afsnit 7.4,
2)      at Købers ejendomsret opnår retsbeskyttelse via registrering i det t ejendomsregister (- T-P kontoret). Såfremt de t myndigheder afviser at godkende Køber, jf. 1), eller såfremt Køber ikke af anden grund kan opnå Tp-registrering, jf. 2), har Køber ligeledes krav på at få købesummen tilbage, og parterne har herudover ikke noget krav på hinanden.
Under pkt. 9.3. er anført:
”Sælger og Køber bemyndiger hver for sig og uigenkaldeligt advokatfirmaet v/indklagede eller advokat E B til at konstatere, om de i henholdsvis afsnit 9.1 og 9.2 anførte betingelser er opfyldte.”
Under pkt. 11.1, omkostninger, er anført:
”Køber afholder følgende del af de samlede handelsomkostninger:
1.      Gebyrer til den t notar for overdragelsesdokument, eventuel fuldmagt og eventuelt øvrige nødvendige dokumenter.
2.      Omkostninger og gebyrer til eventuel dansk udstedt fuldmagt.
3.      Vederlag til t tolk.
4.      Registreringsafgift til TP-kontoret (3% af afgiftsgrundlaget).
5.      Udgifterne ved overførsel af den deponerede købesum, herunder ratevist, fra dansk bankkonto til tyrkisk bankkonto.
6.      Honorar til advokatfirmaet.
Den skønnede størrelse af disse omkostninger er oplyst forud for underskriften. Endelig opgørelse finder sted, når ekspeditionerne af overdragelsen er afsluttet.”
Hovedaftalen var suppleret af underaftaler, ligeledes underskrevet af begge parter. Disse indeholdt beskrivelse af den overdragne bolig, boligens færdiggørelse og konkret indretningsbeskrivelse, generel teknisk beskrivelse af byggeriet og vilkår for ejerboligfællesskabet.
Forinden underskrivelse af hovedaftalen havde klager fået denne gennemgået af egen dansk advokat, advokat J A. Der foreligger i sagen brev fra denne advokat til besvarelse inden underskrift på hovedaftalen, og indklagede har besvaret denne henvendelse.
Klagers advokat har også efterfølgende korresponderet med indklagede om mangler ved det købte.
Klager havde betalt et beløb på 2.000 € til indklagede, dækkende omkostninger i henhold til hovedaftalens pkt. 11.1. (efter modtagelse af det ovennævnte brev af 15. april 2005, hvorfra opgørelsen er citeret).
Klager har underskrevet en fuldmagt, formentlig efter indklagedes koncept til T-H, for underskrift af t overdragelsesdokumenter.
Klager har fremlagt uddrag af årsregnskab 1.1. – 31.12.2005 for Advokatfirmaet. Af noterne fremgår følgende:
”                                                                                                            2005                2004  
                                                                                                        tkr.
8 Tilgodehavender, udenlandske aktiviteret
   Beregnet tilgodehavende hos t samarbejdspartner        2.317.359                    0
    Udlån                                                                                      _9.463.212                    0 
                                                                                                     11.780.571                    0
Beregnet tilgodehavende hos t samarbejdspartner omfatter indtægter medadrag af omkostninger vedrørende projekter, der er afsluttet i 2005.
Udlånet omfatter mellemfinansiering af igangværende projekter jævnfør omtalen i ledelsesberetningen. Til sikkerhed for udlånet har selskabet gennem et t selskab modtaget sikkerheder i boliger under opførelse.
Af udlånet er ca. 5,8 mill. kr. i 2006 anvendt til finansiering af et antal lejligheder sammen med andre investorer.
Lejlighederne er formelt ejet af et tyrkisk selskab, der af selskabsretlige årsager er ejet personligt af indklagede og advokat E B.
Der er således etableret et lån fra advokatvirksomheden til det t selskab.
Det resterende udlån, ca. 3,8 mill. kr., finansierer et andet projekt, hvor der er modtaget sikkerhed i form af skøder på nogle lejligheder.
Samtlige lejligheder forventes solgt inden udgangen af 2006.”
Den 4. juli 2006 sendte indklagedes sekretær kontoudskrift og kontoudtog til klager idet hun samtidig oplyste, at der ikke havde været renteindtægter på klientkontoen.
Den 27. september 2006 meddelte indklagede klagers advokat, at handelen var endelig.
Ved brev af 1. februar 2008 meddelte indklagedes advokat advokatmyndighederne:
”…
Det erkendes således, at der ikke tilstrækkeligt tydeligt er sket en klargørelse af rollen som formidler, og at klageren derved fejlagtigt har fået opfattelsen af, at der også blev ageret som købers advokat og rådgiver.
Det udarbejdede salgsmateriale har i sin form været uheldigt og har ikke på tilstrækkelig tydelig vis beskrevet rollen som ejendomsformidler. Det skal dog oplyses, at selve formidlingen har fundet sted direkte gennem T-H, og at selve dokumentekspeditionen blev opstartet på baggrund af meddelelse fra T-H om, at der allerede var indgået en aftale om køb af boligen.
Det erkendes, at der har fundet for sen besvarelse af klagerens henvendelser sted, og at der ikke er sket en tilstrækkelig løbende information om ekspeditionsgangen i handelsberigtigelsen.”
Klager mødte personligt for Advokatnævnet, hvor han oplyste, at han savnede oplysninger om, hvor hans penge var henne, og at der var store summer på spil i både hans og andres handler.                                                                              
Klager har påstået, at indklagede har tilsidesat god advokatskik
ved at have undladt at besvare hans henvendelser, telefonbeskeder, fax og sms,
ved at have undladt at fremkomme med opgørelser over indestående på klientkonto og har herunder ikke medregnet renter på deponeringskonto,
ved at have undladt at følge op på hans henvendelse vedrørende manglende opfyldelse af kontrakt,
ved ikke at have fulgt op på de løfter, der blev afgivet i forbindelse med køb, blandt andet vedrørende udlejningsservice og etablering af D F,
ved at være i en interessekonflikt, idet han modtager honorar for at repræsentere køber, men reelt varetager formidlers og dermed sælgers interesser, og
ved at have frigjort beløb fra deponeringskonto i strid med hovedaftalen.
Indklagede har påstået frifindelse, idet han har anført,
at han alene har handlet som sælgerformidler, hvilket er tydeliggjort i alt salgsmateriale, og at klager har været klar over hans rolle henset til, at han har modtaget rådgivning fra egen advokat inden hovedaftalens indgåelse,
at alle henvendelser fra klager er blevet besvaret eller videresendt til besvarelse til formidler (T-H),
at der ikke har været tilskrevet renter på deponeringskonto i N Bank, og
at klager har fået fuld information om kontobevægelserne på klientkontoen.
Nævnet afgjorde klagen således:
Advokatnævnet finder ikke, at klagen er for sent indgivet.
Som erkendt af indklagedes advokat, findes det at kunne lægges til grund, at indklagede ikke har fremmet sagen med fornøden hurtighed.
Indklagede har endvidere ikke godtgjort, at betingelserne for frigivelse af den deponerede købesum var opfyldt på det tidspunkt, hvor frigivelsen skete.
Advokatnævnet finder, at indklagede har optrådt som formidler for sælger, og muligt har været økonomisk involveret i dennes forretning. Som det fremgår af markedsføringsmaterialet, og som det delvist er erkendt af indklagedes advokat på vegne indklagede, har indklagede tillige mod betaling fremtrådt som handlende på købers vegne.
Indklagede findes herved at have tilsidesat god advokatskik, jf. retsplejelovens § 126, stk. 1, ved at have befundet sig i en interessekonflikt.
Advokatnævnet finder, at forholdene efter en samlet bedømmelse indebærer en grov tilsidesættelse af god advokatskik.
Nævnet har i dag ved 7 andre kendelser fundet indklagede skyldig i grov advokatskik overfor andre lejlighedskøbere af ca. 30 lejligheder i samme sagskompleks,. Indklagede pålægges som en samlet straf for disse forhold i medfør af retsplejelovens § 147 c, stk. 1, en bøde på 150.000 kr. til statskassen.
Der er ved sanktionsfastsættelsen lagt vægt på den bevidste tilrettelæggelse af markedsføringen med løfte om direkte at ville beskytte købers interesser, at overtrædelsen kan betegnes som grov, at der har været involveret betydelige økonomiske værdier, at der har været en formodet økonomisk egen interesse, og at frigivelsen af den deponerede købesum har medført en nærliggende økonomisk risiko for køber.