April

Print Print
01-04-2005
IV. Advokatens forhold til klienten
2. Fejl og pligter
2.6 Ejendomshandler
2.6.2. Undersøgelsespligt

Kendelse af 4. april 2005
A købte en ejendom, og advokat X forestod berigtigelsen af handelen. I forbindelse med berigtigelsen holdt advokat X's advokatfuldmægtig Y et telefonmøde med A den 21/1 2004 med gennemgang af sagen, hvorefter der blev udarbejdet en allonge til købsaftalen. Efter afslutning af handelen ønskede A at genplante ca. 8 m hæk ved ejendommen, da en del den eksisterende hæk var gået ud. I den forbindelse blev han gjort opmærksom på, at der på hans ejendom var tinglyst en servitut, der bl.a. bestemte, at hegn, hegnsmure og lignende på ejendommen ikke måtte overstige 1,2 m. A klagede til Advokatnævnet over, at advokat X ikke i forbindelse med handelens berigtigelse havde indhentet servitut om hegn, hegnsmure m.v. på ejendommen og rådgivet om denne. Da han overtog ejendommen, var den eksisterende hæk flere steder over 1,2 m, og nogle steder var hækken gået ud. Der er ingen aftale med naboen om, at han vil acceptere en højere hæk. Advokat X påstod frifindelse og gjorde til støtte herfor gældende, at der alene blev indhentet relevante servitutudskrifter, og at man ikke skønnede, at hegnsser­vitutten var relevant, da A på telefonmødet den 21/1 2004 havde oplyst, at han ikke ønskede ændringer ved ejendommen. Der var derfor ikke anledning til at foretage yderligere undersøgelser. Hvis det for ham var væsentligt, at hækken kunne forøges til 1,8 m, burde han have oplyst om sit ønske, hvorefter der ville ske undersøgelse af, om ønsket kunne efterkommes for så vidt angår den konkrete ejendom. Nævnet afgjorde sagen således: ”En servitut om hegn, hegnsmur m.v. på et ejendom med et enfamiliehus kan være relevant for en køber og bør derfor undersøges af dennes advokat. Ved ikke at indhente servitutten og rådgive [A] om indholdet har advokat [X] ydet mangelfuld rådgivning og således handlet i strid med god advokatskik.” Nævnet tildelte advokaten en irettesættelse.

V. Interessekonflikter
1. Sideskift 
1.2. I andre sager end konkurs

Kendelse af 1. april 2005
I 2001 etablerede H fast samlivsforhold med A. I den forbindelse meddelte H til advokat X, som havde været advokat for H siden 1997, at parret agtede at købe hus sammen. I foråret 2001 afholdt advokat X et møde med H og A om udarbejdelse af samejeoverenskomst i forbindelse med huskøbet. I efteråret 2001 købte A som eneejer en ejendom. I januar 2002 udarbejdede en advokatfuldmægtig på advokat X's kontor for H og A udkast til ændret samejeoverenskomst og udkast til gensidigt testamente. Testamentet indeholdt bemærkninger omkring den faste ejendom. Den tilrettede samejeoverenskomst og udkast til gensidigt testamente blev ikke underskrevet af parterne. I april 2004 rettede H på ny henvendelse til advokat X med anmodning om bistand i forbindelse med ophævelse af samlivet med A. Advokat X udarbejdede i den forbindelse et notat, der blev sendt til såvel H som A. Notatet indeholdt en juridisk vurdering af H's muligheder for at opnå et kompen­sa­tions­krav. Advokat B indtrådte som advokat for A, og ved brev af 17. august 2004 opfordrede han advokat X til at udtræde af sagen, da hun tidligere havde repræsenteret begge parter. Advokat B klagede til Advokatnævnet over, at advokat X havde tilsidesat god advokatskik ved at vælge at repræsentere H under hensyn til, at hun selv og hendes kontor tidligere havde repræsenteret begge parter. Advokat X påstod frifindelse og anførte, at hun på intet tidspunkt havde repræsenteret A, at det forhold, at en advokatfuldmægtig på hendes kontor har bistået begge parter med udarbejdelse af  gensidigt testamente og samejeoverenskomst to år før den ny konflikt ikke kunne medføre, at hun skulle frasige sig repræsentationen af H i forbindelse med samlivsophævelsen, og at det var en fejl, at hendes notat fra foråret 2004 også er blevet sendt til M. Nævnet afgjorde sagen således: ”Advokatfuldmægtig [Y], der da var ansat i samme advokatfællesskab som advokat [X], rådgav i januar 2002 både [H og A]  i forbindelse med overvejelser om bl.a. indgåelse af samejeoverenskomst. Advokat [X] havde året forinden haft et fælles møde med [H og A] om samme emne. På den baggrund var det i strid med god advokatskik, at advokat [X] i 2004 påtog sig at repræsentere [H] mod [A] med påstand om, at der var etableret sameje mellem parterne, og om ophævelse af dette sameje”. Nævnet pålagde advokaten en bøde på 5.000 kr.

Kendelse af 4. april 2005
I begyndelsen af 2003 rettede A henvendelse til Advokatvagten med anmodning om råd i forbindelse med, at hendes tidligere samlever ikke ønskede at underskrive formid­lings­aftale med en ejendomsmægler med henblik på salg af en fælles ejerlejlighed. Advokat X rådgav A i Advokatvagten og fortsatte sin bistand med ansøgning om fri proces til gennemførelse af retssag mod A's tidligere sam­lever. Da fri proces blev opnået, udtog advokat X stævning på A's vegne mod den tidligere samlever. Der blev afsagt udeblivelsesdom i sagen den 11/7 2003, og ved brev af 29/7 2003 sendte advokat X kopi af dommen til A med meddelelse om, at hun kunne igangsætte salg af lejligheden. Hun afsluttede samtidig sin bistand. A indgik herefter aftale med en ejendomsmægler om formidling af salg af ejerlejligheden. Ejendomsmægleren forhandlede frem til april 2004 med nogle købere, der herefter underskrev en købsaftale. Køberne rettede herefter henvendelse til advokat X med anmodning om bistand til udfærdigelse af dokumenter i handelen. Advokat X gennemgik købsaftalen, sagens øvrige dokumenter og udarbejdede udkast til skøde. Ved brev af 21/4 2004 rettede advokat X på vegne køberne henvendelse til ejendomsmægleren vedrørende købsaftalens vilkår. A klagede til Advokatnævnet over, at advokat A havde handlet i strid med god advokatskik ved at repræsentere hendes modparter i forbindelse med køb af hendes lejlighed. Advokat X påstod frifindelse og gjorde til støtte herfor gældende, at det var køberne selv, der forhandlede prisen for ejendommen, at hun alene bistod A i en begrænset periode og kun vedrørende ophævelse af samejet vedrørende ejerlejligheden og ikke vedrørende selve handelen, og at der tale om to helt forskellige sager uden nærmere sammenhæng. Advokatnævnet afgjorde sagen således: ”Der er en sådan forbindelse mellem advokat [X's] repræsentation af [A] vedrørende hendes samlevers anerkendelse af salg af den fælles ejerlejlighed og advokat [X's] repræsentation af køberen i forbindelse med det påfølgende salg af ejerlejligheden, at advokat [X] har tilsidesat god advokatskik ved at repræsentere køberne. Advokatnævnet har i den forbindelse ikke fundet det godtgjort, at advokat [X's] bistand til køberne kun har været af ren ekspeditionsmæssig karakter”. Nævnet pålagde advokat X en bøde på 5.000 kr.